»сторические пам€тники  иева на выданье

 иевские власти попытаютс€ мотивировать инвесторов реконструировать старинные дома
»сторические пам€тники  иева на выданье
"«амок барона"
‘ото archdesignfoto.com

»спользование зданий исторических пам€тников в  иеве Ц едва ли не самое скандальное и бесприбыльное направление бизнеса, св€занного с недвижимостью в ”краине.  иевска€ √лавархитектура хочет попытатьс€ исправить ситуацию: она обещает, что уже в феврале-марте 2013 г. все потенциальные инвесторы увид€т полный реестр столичных зданий-пам€тников Ц с характеристиками объектов и детальными по€снени€ми, что с каждым из них можно будет делать.

—тепень изношенности большинства исторических зданий в столице ”краины превышает 50%, говорит руководитель департамента оценки объектов культурного наследи€ компании Ђ”веконї —ветлана —мольникова. ѕо данным √” охраны культурного наследи€, в  иеве 3500 пам€тников. »з них 50 Ц в очень плохом состо€нии. —обственники таких объектов об€заны обеспечивать их сохранность, но все процедуры выдачи предписаний, наложени€ штрафных санкций, а иногда и возвращени€ объектов в собственность города очень длительные Ц от нескольких мес€цев. ¬ этом году два объекта лишились своих частных владельцев Ц их отобрал город. Ёто усадьба ћурашко на ул. ћала€ ∆итомирска€, 12, котора€ за п€ть лет поставлена на грань обрушени€. ¬торой Ц недострой между ул. ¬олошска€, Ѕратска€ и Ќабережно- рещатицка€, по которому в 2013 г. уже начнутс€ реставрационные работы. Ѕудут и еще такие случаи. Ђќчень непри€тный пример Ц усадьба ћехельсона на ул. ѕушкинской, 35-37. ќбъект в собственности более 10 лет, но с ним ничего не делаютї, Ц говорит яков ƒихт€р, первый замначальника управлени€ по вопросам охраны исторических ареалов.

Ќо конфискаци€ пам€тников в пользу города Ц не выход. ЂЁто не способствует инвестиционному климату. «абрали один объект, а перехотели инвестировать 10 инвесторов, Ц говорит замначальника √лавного управлени€ архитектуры јндрей ¬аврыш. Ц ¬ городе очень много пам€тников и их невозможно поддерживать и восстанавливать за деньги бюджета, да это и неправильної. “олько на поддержание состо€ни€ пам€тников в год необходимо 30-35 млн грн. Ѕез частных инвесторов  иеву не обойтись, а успешных примеров превращени€ пам€тников в качественную коммерческую недвижимость крайне мало.

ѕротиворечивый интерес

«атраты на реконструкцию дома, имеющего охранный статус, на 15-50% выше, чем при строительстве с нул€ или реконструкции Ђобычногої здани€

«дани€-пам€тники в прошлом Ц это, как правило, казенные и доходные дома, дворцы, особн€ки. Ќо потребности бизнеса сегодн€ другие, и физические параметры таких зданий не соответствуют современным требовани€м ни к офисному центру, ни к отелю Ц это две наиболее часто встречающиес€ функции таких домов. Ђѕоэтому размещение новых функций в старых здани€х достаточно часто сопровождаетс€ реконструкциейї, Ц рассказывает —мольникова. ѕри сохранении фасадов и других частей здани€, на которые распростран€етс€ охранный статус, дерев€нные перекрыти€ могут заменить на металлические, об€зательно осуществл€етс€ дополнительна€ гидроизол€ци€ стен, а увеличение площади достигаетс€ за счет внутренних построек или пристроек на участке, в которых можно разместить инженерное оборудование. 


√остиница ЂЋейпцигї
‘ото kiev.kurorts

¬ столице реализовано несколько успешных проектов в здани€х-пам€тниках Ц например, гостиницы Radisson, Ђѕремьер ѕаласї, бизнес-центры Ђ–енессансї, ЂЋеонардої (1 очередь), офисные здани€ ƒиамантбанка на  онтрактовой площади и компании Ђ”крјвтої на углу –огнединской и  расноармейской (реконструкци€ последнего продолжалась более трех лет). —ейчас компани€ ISTIL Group предпринимател€ ћухаммада «ахура заканчивает реконструкцию здани€ гостиницы ЂЋейпцигї на ул. ѕрорезной, 24/39, где уже в следующем году откроетс€ отель Renaissance под управлением Marriott.

“орговые центры в исторических здани€х по€вл€ютс€ реже Ц обычно в здани€х с аналогичным первоначальным назначением. Ќаиболее €ркий пример Ц ÷”ћ, реконструкци€ которого началась в нынешнем и закончитс€ в 2015 году. ѕлощадь универмага при этом увеличитс€ с 21 200 до 38 800 кв. м. ‘асад будет сохранен, на сегодн€шний день отказались и от его остеклени€. ¬ компании ЂЁста ’олдингї обещают, что в ÷”ћ будут привлечены профессиональные операторы с хорошим пониманием рынка, демократичной ценовой политикой и широким ассортиментом. »сполнительный директор компании ћаксим √ромадцов говорит, что в проект планируетс€ инвестировать $100 млн. –азборкой здани€ занималась австрийска€ компани€ Strabag, а тендер на строительные работы еще продолжаетс€. јктивные строительные работы начнутс€ в феврале 2013 г.

ѕредставители бизнеса сход€тс€ во мнении, что дл€ коммерческой недвижимости наличие истории у здани€ Ц это скорее маркетинговый ход. ј увеличение финансовых показателей в подавл€ющем большинстве случаев незначительно. «атраты же на реконструкцию, в любом случае, будут выше, чем при строительстве с нул€ или реконструкции Ђобычногої здани€. ѕо словам —мольниковой, минимум на 15-30%. Ђ–еставрационные технологии более консервативны, а применение новых материалов и конструкций допускаетс€ не всегдаї, Ц подчеркивает —мольникова. ƒихт€р отмечает, что статус пам€тника делает работы дороже на 30-50%.

Ќо и это далеко не предел. ЂЌаш случай довольно редкий, Ц делитс€ генеральный директор группы ISTIL ¬адим Ќоздр€. Ц ¬едь многое зависит от того, в каком техническом состо€нии находитс€ пам€тник и насколько должен отличатьс€ ожидаемый результат от исходного состо€ни€. ≈сли вы просто укрепл€ете внутренние несущие конструкции и делаете косметический ремонт, то это незначительное удорожание, а если вам необходимо подводить под здание новые фундаменты, чтобы можно было с уверенностью говорить о том, что оно простоит еще 50-100 лет, то это совсем друга€ истори€, и в таком случае 50% не помогутї. ѕо его словам, общестроительные затраты на реставрацию здани€ гостиницы ЂЋейпцигї были в разы выше в сравнении с реконструкцией аналогичного по масштабам, но не исторического здани€. —уммарные инвестиции в этот проект состав€т около $95 млн, из них $30 млн Ц привлеченный кредит ≈Ѕ––, при этом, как отмечают в ISTIL, уникальность самого здани€ и восстановление пам€тника архитектуры послужили существенным аргументом дл€ участи€ ≈Ѕ–– в финансировании этого проекта.

ќколо $35 млн, по оценкам экспертов, принесла Ћеониду ёрушеву реконструкци€ 1-й фазы Ѕ÷ ЂЋеонардої Ц он успел воврем€ продать здание в конце 2006 г. за сумму, близкую к $95 млн.

—тоимость и высокие риски реконструкции-реставрации привод€т к тому, что снос старого здани€ оказываетс€ целесообразным в подавл€ющем большинстве случаев
—ергей —ергиенко, управл€ющий партнер CBRE в ”краине

Ќо сегодн€ вложени€ в такие объекты из-за низкого спроса на отели и бизнес-центры, как правило, не оправдываютс€. Ќоздр€ отмечает: Ђћы не ожидаем быстрого возврата этой инвестиции, особенно в свете сегодн€шних тенденций по заполн€емости отелей такого классаї. ƒиректор по вопросам инвестиций DTZ в ”краине Ќаталь€ —тельмах считает, что сейчас инвесторы если и будут вкладывать в новые исторические объекты, то в исключительных случа€х. Ђ уп€т здание-пам€тник только при условии бросовой цены и если у инвестора есть возможность Ђзаморозитьї средства на 2-4 года, до восстановлени€ рынкаї, Ц по€сн€ет —тельмах.

¬ этом смысле опасени€ киевл€н касательно судьбы Ђзамка баронаї на ул. ярославов ¬ал, 1 (в начале но€бр€ владелец всех квартир в этом доме јлександр Ћойфенфельд получил возможность начать процедуру приватизации земельного участка под зданием. Ц Forbes.ua) обоснованны. Ђ” мен€ есть приглашение от собственника Ђзамка баронаї јлександра Ћойфенфельда прин€ть участие в выставке икон, Ц говорит јндрей ¬аврыш. Ц —обственник полтора года подр€д оправдываетс€, что он €кобы собираетс€ что-то снести. ќн говорит: Ђ€ что, сумасшедший? € владею таким прекрасным зданием, зачем его сносить?її

Ќо объ€вление о продаже этого здани€-пам€тника за $8 000 000 размещено в сети, а продаетс€ оно уже четыре года. ЂЁто здание функционально малопригодно под современное использование, так как оно неэффективно с планировочной точки зрени€. ”читыва€ то, что объект приобреталс€ в период разогретого рынка, можно предположить, что здание обошлось нынешнему собственнику достаточно дорого при покупке, по нынешним меркам, поэтому, скорее всего, не име€ желани€ принимать убытки при продаже, владелец и не снижает цену на прот€жении нескольких лет. ‘инансова€ же модель спекул€тивной реставрации под отель, офис или дорогие апартаменты в силу жестких ограничений и из-за конъюнктуры рынка при запрашиваемой цене на приобретение здани€ не соответствует ожиданием рынка. ѕоэтому дл€ реконструкции-реставрации такого объекта необходим особый интерес специфического покупател€, дл€ которого важна не финансова€ модель, а имиджева€ составл€юща€ такого проектаї, Ц объ€сн€ет управл€ющий партнер компании CBRE в ”краине —ергей —ергиенко.

 ризис жанра

ѕо мнению —ергиенко, стоимость и высокие риски реконструкции-реставрации привод€т к тому, что снос старого здани€ оказываетс€ целесообразным в подавл€ющем большинстве случаев. Ђ¬ основном с историческим зданием инвестору неудобно иметь дело, особенно когда его заставл€ют соблюдать фасадные линии, глубину этажа, высоту потолков, все то, что, как правило, несовместимо с пон€тием Ђэффективностьї, Ц говорит управл€ющий партнер CBRE. ѕоэтому, дл€ того чтобы реконструкци€ дома-пам€тника была интересна собственнику, должна быть кака€-то весома€ причина или нека€ эмоциональна€ составл€юща€.


Ѕизнес-центр на ул.  расноармейской, 98
‘ото promap.ua

¬ противном случае строение, годами открытое всем семи ветрам, рано или поздно обрушиваетс€ либо его лишают охранного статуса и снос€т. ѕример Ц усадьба архитектора  азанского на ул. —агайдачного, 1Ѕ. ¬ канун нового 2011 г. ее снесли, а экс-начальник √” охраны культурного наследи€ –услан  ухаренко лишилс€ должности и полгода провел в —»«ќ. ¬ладелец здани€ ¬алерий ’орошковский решил тогда этот вопрос через ћинистерство культуры. 

Ќе выдержал противосто€ни€ владельцев и чиновников и недавно рухнул дом-пам€тник на пересечении ул. ∆ил€нской и √орького. Ёто здание ћихаил Ѕродский продал √еннадию  орбану и семье јксельрода, которые планируют реализовать на освободившемс€ участке масштабное строительство. “ака€ же судьба может ожидать и здание на ул. ¬ерхний ¬ал, 10.

—обственник еще одного исторического объекта на ул.  расноармейской, 98 Ц компани€ VS Energy предпринимателей јлександра Ѕабакова и ћихаила —пектора хот€ формально и сохранила часть фасада трехэтажного здани€, но надстроила еще 9 этажей в современном стиле. –еализованный проект вызывает недоумение у киевл€н. јндрей ¬аврыш по€снил, что в данном случае охранный статус не распростран€лс€ на высоту возможной реконструкции. Ђя бы вообще задалс€ вопросом, как это двухэтажное здание попало в пам€тники архитектуры, и в чем была исключительность этой части, которую сохранилиЕ но не будем спорить со специалистами, которые занимаютс€ охраной культурного наследи€, Ц говорит заместитель главка архитектуры. Ц ÷енность это здание потер€ло не в момент, когда построили этот офис, а  когда возвели огроменный комплекс Ђ“оронто  иевї, который забрал на себ€ абсолютно все акценты, и уже стало бессмысленным сохранение этой частиЕї

ѕо данным √” охраны культурного наследи€, в  иеве 3500 пам€тников. »з них 50 Ц в очень плохом состо€нии

“ак что при существующем уровне спроса, степени рисков и стоимости денег перспектива зданий-пам€тников выгл€дит не слишком радужной. Ѕолее того, иногда, наоборот, инвестор готов провести реставрационные работы, но не имеет такой возможности.  ак рассказал яков ƒихт€р, один из владельцев 3-этажного особн€ка 19 века на ѕодоле уже четвертый год не может получить документы на участок под ним. Ђѕроцедура отвода и получени€ акта на землю сама по себе достаточно сложна€ и длительна€ Ц до 5-6 лет, Ц говорит ƒихт€р. Ц Ќо в данном случае даже надежд никаких нетї. ’оз€ина дома недавно оштрафовали за Ђнеправомерный актї Ц установку оградительного забора на участке. ѕо словам ƒихт€ра, это далеко не единичный случай.

 ак отмечает активист движени€ Ђ—охрани старый  иев!ї »горь Ћуценко, и чиновникам, и коммерсантам в ”краине еще очень далеко до понимани€ ценности исторического наследи€. Ђ”важительное отношение к исторической среде и пам€тникоохранному законодательству может дать прибыль.  ак пример Ц элитный “÷ Ђ√алере€ї в —анкт-ѕетербурге в начале 2012 г. продан Morgan Stanley за сумму значительно выше рыночной. ѕри этом американцы заплатили именно за Ђчистотуї объекта, который намеренно был гармонично вписан в соответствующее архитектурно-историческое окружениеї.

— этим мнением не согласна Ќаталь€ —тельмах. ќна считает, что покупка Ђ√алереиї за рекордную сумму в $1,1 млрд при инвестици€х в $500 млн не св€зана с архитектурно-историческими факторами. Ђ‘онд Ђподн€лї И4 млрд, их надо инвестировать.  оманде фонда менее трудоемко закрыть одну крупную сделку, нежели несколько мелких. «а этот торговый центр заплатили слишком дорого, что позволило некоторым экспертам предположить, что он был куплен из каких-то личных интересовї, Ц говорит —тельмах.

„то пообещали чиновники


¬ид на ѕодол
‘ото tuchka-travel.blogspot.com

„тобы пам€тники реконструировались бережно и с пользой дл€ дела,  иевглавархитектура совместно с агентством GIZ ћинистерства строительства √ермании участвует в  разработке специальной программы, на предмет внедрени€ полномасштабного проекта на территории города.

јналогична€ программа около двух лет назад начала внедр€тьс€ во Ћьвове, где насчитываетс€ около 20 000 пам€тников. ƒанные об этих объектах, их состо€нии, ограничени€х и о том, что и как можно реставрировать, а что нет, были собраны воедино, и иде€ реставрации попул€ризируютс€ среди потенциальных инвесторов.  роме того, по словам ¬аврыша, львовские власти выдел€ют 10% от общей сметы реконструкции из городского бюджета, если она реализуетс€ в рамках установленных ограничений.

¬  иеве программа тоже имеет все шансы заработать. ¬аврыш пообещал, что уже в феврале-марте следующего 2013 года все потенциальные инвесторы смогут получить доступ к детальной информации о каждом из зданий Ц объектов культурного наследи€. ¬сего в таком реестре будет 3555 пам€тников местного значени€ и 379 Ц государственного.  ¬ том числе, пам€тников, внесенных в реестр ёЌ≈— ќ Ц 124, имеющих научное значение Ц 379, местных Ц 1866, недавно обнаруженных Ц 1310.

¬ этом году в св€зи с отсутствием конкретных программ у органов местного самоуправлени€ ћинистерство культуры не освоило пор€дка 50-60 млн грн Ц это средства, которые были выделены на сохранение культурного наследи€
јндрей ¬аврыш, замначальника √” градостроительства и архитектуры  √√ј

 иев рассчитывает получить под эту программу грант. ¬озможно, программа частично будет финансироватьс€ из местного или государственного бюджета. Ђ¬ этом году в св€зи с отсутствием конкретных программ у органов местного самоуправлени€ ћинистерство культуры не освоило пор€дка 50-60 млн грн Ц это средства, которые были выделены на сохранение культурного наследи€ї, Ц говорит замначальника главка архитектуры.

Ђќткрыта€ детальна€ информаци€ по здани€м-пам€тникам однозначно будет полезна. ѕотенциальный инвестор сможет сразу пон€ть, что ему можно, а что нельз€ делать с каждым конкретным зданием в будущем, Ц говорит —ергиенко из CBRE. Ц Ќо, к сожалению, сегодн€ практически все, что св€зано с государством, с городом, существует отдельно от коммерческой реальности. ј пока власть по-прежнему не способна предложить что-то адекватное. ѕоэтому то, что происходит с частным капиталом, в большинстве случаев Ц инициатива частного капиталаї.

≈сли вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции.
Ѕизнес
јлександр Ўлапак: Ђ—удитьс€ с крупными должниками банка бессмысленно, так как эти долги не имеют обеспечени€ї
√лава ѕриватЅанка Ц о возврате долгов бывших акционеров, развитии банка и перспективах крымских вкладчиков
–оль личности в (банковской) истории: на что вли€ет первое лицо банка?
 то и как управл€ет крупнейшими финучреждени€ми страны
Ќе как у людей: что в ”краине мешает иностранным инвесторам
ќдногодовые разрешени€ на пребывание в стране, невозможность репатриации капитала, плохой английский €зык и так далее
¬се материалы раздела
FORBES ¬ —ќ÷»јЋ№Ќџ’ —≈“я’
 омментариев 1
¬ойдите, чтобы опубликовать комментарий
Alexander Ustinov
Alexander Ustinov — 18.12.2012, 06:00

ѕоможем детскому дому є 1 ¬—≈ — Ќјћ»
р/с 6762468311379469 в  Ѕ Ђѕриватбанкї
ћ‘ќ 305299
ќ ѕќ 36727213
 од банка 14360570

¬ыбор редактора
„астное и честное: 5 книг декабр€
„астное и честное: 5 книг декабр€
Ќа какие новинки художественной литературы стоит обратить внимание в этом мес€це
 ак израильска€ арми€ стала 	Ђкузницей стартаповї
 ак израильска€ арми€ стала Ђкузницей стартаповї
Ѕывшие бойцы загадочной израильской службы киберразведки Ч подразделени€ 8200 Ч создали около 1000 начинающих IT-компаний. »менно им »зраиль во многом об€зан имиджем Ђнации стартаповї
’ождение по кругу: как в ћинфине переписывают Ќалоговый кодекс
’ождение по кругу: как в ћинфине переписывают Ќалоговый кодекс
» почему депутаты настаивают на проведении разового декларировани€
ќлигархи под подозрением: кому нужен јрхив клептократии и почему в него попали лишь Ђизбранныеї
ќлигархи под подозрением: кому нужен јрхив клептократии и почему в него попали лишь Ђизбранныеї
”краинские публичные персоны готовы оспаривать данные, опубликованные в јрхиве
—ейчас на главной
“ехнические работы на сайте Forbes ”краина
“ехнические работы на сайте Forbes ”краина
¬ыпуск журналистских материалов на сайте временно прекращен.
јлександр Ўлапак: Ђ—удитьс€ с крупными должниками банка бессмысленно, так как эти долги не имеют обеспечени€ї
јлександр Ўлапак: Ђ—удитьс€ с крупными должниками банка бессмысленно, так как эти долги не имеют обеспечени€ї
√лава ѕриватЅанка Ц о возврате долгов бывших акционеров, развитии банка и перспективах крымских вкладчиков
—амое темное врем€ перед рассветом: как преодолеть кризис в компании
—амое темное врем€ перед рассветом: как преодолеть кризис в компании
 акие задачи л€гут на плечи команды, а какие Ц непосредственно на владельца
 оллекторы и юрлица: с бизнесом не церемон€тс€
 оллекторы и юрлица: с бизнесом не церемон€тс€
„ем отличаетс€ поведение коллекторских структур в отношении должников-физлиц и бизнесменов