Опоздал на кризис

Основатель группы компаний «К.А.Н. Девелопмент» Игорь Никонов пропустил строительный бум 2000‑х. Это позволило ему стать крупнейшим девелопером Украины
Опоздал на кризис
На ТРЦ Ocean Plaza, построенный Игорем Никоновым, покупатели нашлись еще до открытия
Sasha Maslov for Forbes Ukraine

В начале декабря 2012 года Киев посетил один из самых непубличных российских миллиардеров. Питерский приятель президента Путина Аркадий Ротенберг приехал на открытие крупнейшего в Украине торгового центра  – Ocean Plaza. Экскурсию для Ротенберга и его партнеров по фирме «ТПС Недвижимость» миллиардеров Александра Скоробогатько и Александра Пономаренко проводил 48‑летний Игорь Никонов, президент компании «К.А.Н. Девелопмент», которая построила этот гигантский торговый центр менее чем за два года. Чем россиян так заинтересовал Ocean Plaza? Ротенберг с партнерами почти купили эти 165 000 кв. м коммерческой недвижимости. Летом Никонов заключил с «ТПС» опцион на продажу торгового центра. По его словам, окончательная цена сделки будет зависеть от показателей работы центра за первые шесть месяцев. Участники рынка утверждают, что речь идет о сумме около $350 млн. Таких крупных сделок на украинском рынке недвижимости еще не было.

Пять лет назад мало кто знал о «К.А.Н. Девелопмент»: фирм подобного масштаба в Киеве было несколько десятков. Еще меньше людей понимало, кто за ней стоит. До кризиса Никонов не дал ни одного интервью. Конкуренты рассказывали, что «К.А.Н.»  – это аббревиатура, составленная из первых букв фамилий владельцев. И если с «Н» и «А» все было ясно (Никонов и девелопер Вагиф Алиев), о происхождении «К» строились разные догадки. Кто‑то называл братьев Кличко, кто‑то  – братьев Клюевых…

Никонов лично контролирует все этапы строительства: от котлована до отделки помещений
Sasha Maslov For Forbes Ukraine

Кризис кардинально перекроил строительный рынок. Крупные девелоперы с проектами на миллионы квадратных метров заморозили стройки. Капитализация публичных девелоперских компаний в 2009‑м обрушилась в 10–20 раз. Зато для Никонова кризис оказался манной небесной. За четыре года его компания построила крупнейший торговый центр в Украине, два больших офисных центра и два жилых массива общей площадью более 500 000 кв. м. Никто из конкурентов такими достижениями похвастаться не может.

Никонов родился в Ташкенте, вырос в городке Александрия Кировоградской области. Окончил Ленинградский институт инженеров железнодорожного транспорта и по распределению попал в киевский «Метрострой».

В начале 1990‑х предприимчивый инженер устроился работать в корпорацию «Республика» Игоря Бакая, которая получила контракт на поставку туркменского газа в Украину на сумму более $660 млн. В обязанности Никонова входило планирование и сопровождение бартерных многоходовок. Вот пример не самой сложной. Корпорация поставляла газ на трубный завод в Украине; оплату принимала трубами и везла их куда-нибудь на север России  – на предприятие, которое тоже не имело денег, но которому «Газпром» должен был за пользование недрами. Затем отыски­валась компания, задолжавшая «Газпрому»,  – и так до тех пор, пока не появлялись деньги. Работодатель был доволен успехами Никонова. В следующий свой газовый проект, компанию «Интергаз», Бакай взял его уже коммерческим директором. Там, по словам предпринимателя, он заработал по‑настоящему большие деньги. Забегая вперед, можно сказать, что куда полезнее денег окажутся приобретенные знакомства: в окружение Бакая входили Алиев, Дмитрий Фирташ, Василий Горбаль.

О своем именитом работодателе Никонов и сегодня отзывается с теплотой. «Бакай  – великий человек. То, что он сделал для страны, многие недооценивают,  – утверждает бизнесмен.  – Страна получала дешевый газ, за который рассчитывалась украинской продукцией по заоблачным ценам. Это спасло Украину».

В конце 1990‑х Никонов на год уехал в Майами. Основной причиной ухода из газовой отрасли он называет усталость. «Тяжело жить в самолете между Киевом, Салехардом и Новым Уренгоем», – говорит бизнесмен. Не последнюю роль в его решении мог сыграть и факт, что к тому времени российская «Итера» окончательно вытеснила с рынка «Интергаз». В Штатах предприниматель думал организовать собственный бизнес, но быстро отказался от этой затеи. «Без связей, не понимая специфики и сути процессов, максимум, на что можно рассчитывать в Америке,  – это хозяин трех бензоколонок»,  – рассуждает Никонов.

Открытие Ocean Plaza: Аркадию Ротенбергу (на переднем плане слева) показывают его киевскую торговую недвижимость
DR

В 2000‑м Никонов вернулся в Киев как раз к началу строительного бума. Мэр Александр Омельченко затеял реконструкцию центральной части города, к которой охотно подключал частный бизнес. Крупные предприниматели, сколотившие состояние в других сферах, пошли в девелоперы: не каждый год выпадает возможность стать владельцем торгового или развлекательного центра на главной улице страны. Совладельцы «Укрнафты» Гарик Корогодский и Александр Меламуд приступили к строительству торгового центра «Глобус» на Майдане Незалежности, дистрибьютор бытовой техники Мстислав Скоробогатов начал сооружать «Метроград», а Алиев  – торговый центр «Мандарин Плаза» у Бессарабки.

Никонов тоже решил попробовать себя в роли девелопера. Летом 2001‑го он задумал построить бизнес‑центр «Доминант» рядом с «Мандарин Плаза». Его младшими партнерами в этом проекте стали бывшие сослуживцы по «Интергазу» Вагиф Алиев и Владимир Крапивин. «Владимира послали в налоговую зарегистрировать фирму. Он выбрал аббревиатуру от «Крапивин  – Алиев  – Никонов», сказал: «Так красивее звучит»,  – раскрывает девелопер секрет названия.  – Мы еще шутили, что «от скромности не умрешь». Доля Крапивина была самой маленькой».

Через девять месяцев Омельченко перерезал красную ленточку на открытии «Доминанта». Становиться рантье и сидеть на арендном доходе Никонов не собирался: выгоднее было продавать объекты. «Идея заключалась в том, чтобы делать по одному объекту в год,  – рассказывает он.  – Построил  – продал, берешься за что‑то более масштабное». «Доминант» выкупил Алиев, которому вместе с бизнес‑центром достались и доли партнеров в компании «К.А.Н.». Регистрируя новую фирму, Никонов не захотел отказываться от названия, за которым стоял успешный проект, и назвал ее «К.А.Н. Девелопмент». По словам Никонова, единственным владельцем этой компании всегда был он сам. Но из‑за того, что на рынке оказалось две «К.А.Н.», ему в партнеры до сих пор упорно сватают Алиева.

«Строительный бум мы прощелкали. То, что это тренд, а не какая‑то временная шизофрения, поняли слишком поздно»

Какое‑то время Никонову удавалось придерживаться стратегии «по объекту в год». В 2004‑м он сдал развлекательный комплекс Arena Entertainment, а еще через год построил бизнес‑центр «Арена Сити». Первый объект он продал Алиеву, а второй  – Фирташу. Даже в тучные нулевые Никонов не рисковал, предпочитая кредитам средства партнеров, имена которых не раскрывает. Три девелопера рассказали Forbes, что в строительство первой «Арены» инвестировал Виталий Кличко. Никонов это отрицает. «Там были деньги хорошего товарища Виталия,  – говорит он.  – С Виталиком у меня давние дружеские отношения. Он помогал с раскруткой «Арены»  – подарил перчатки, фотографии с автографом». Той же версии придерживается и Владимир Кличко: «Нас можно считать идейными вдохновителями проекта, но не инвесторами».

Закончив облагораживать Бессарабский квартал, в 2005 году Никонов пошел в новый сегмент  – строительство элитного жилья. Комплекс апартаментов Diamond Hill на Печерске позиционировался как самые элитные «квадратные метры» в стране. Но проект, на котором девелопер мог заработать под $100 млн, не принес Никонову ничего, кроме проблем. Стройка возле Аскольдовой могилы вызвала большой общественный резонанс. Проект начал пробуксовывать. В 2006‑м Никонов избавился от него, продав права собственности на Diamond Hill Укргазбанку Горбаля.

Схема «по проекту в год» дала сбой. Конфликтная стройка пришлась как раз на золотые для девелоперов 2005–2007 годы. Инвесторы покупали жилье на стадии «забора вокруг стройки», в офисные и торговые центры стояли очереди из арендаторов. За этот период Никонов не построил ничего. «Строительный бум мы прощелкали,  – признает он.  – То, что это тренд, а не какая‑то временная шизофрения, поняли слишком поздно».

Поворотным моментом в девелоперской карьере Никонова стало знакомство в 2007 году с основателями «Киевской инвестиционной группы» Василием Хмельницким и Андреем Ивановым. Незадолго до этого бизнесмены продали около 30% акций металлургического гиганта «Запорожсталь» и собирались инвестировать в строительство. Никонов убедил Хмельницкого, что его компания лучше кого‑либо другого справится с девелопментом элитного микрорайона «Паркове місто».

Когда грянул кризис, перед партнерами встал вопрос, что делать с наполовину готовым объектом. «Комплекс можно было заморозить или перевести в эконом‑класс и закончить с «плюсом», но, по сути, обмануть покупателей,  – говорит Никонов.  – А можно было не портить репутацию и достраивать по стандартам бизнес‑класса, но с нулевой рентабельностью». Выбрали последнее. «В кризис мы получили от Сбербанка России $270 млн, плюс были свои средства»,  – открывает секрет финансовой устойчивости Иванов. Первую очередь комплекса «Паркове місто» сдали летом 2009‑го. В то время 80% строек в столице были заморожены.

Уже в следующем году «К.А.Н. Девелопмент» работал над шестью объектами общей площадью около 300 000 кв. м. Большего портфеля проектов в то время не имелось ни у кого. Теперь Никонов был готов браться за несколько проектов одновременно. «Сегодня заниматься девелопментом в Украине выгодно только при бесперебойном финансировании,  – объясняет основатель компании «ТММ» Николай Толмачев.  – Никонов нашел партнеров, которые обеспечили ему такие условия работы».

Вот характерный пример. Депутат Верховной Рады VI созыва Вадим Столар в 2009 году вложил средства в киевский бизнес‑центр 101 Tower (всего потратили около $70 млн), построенный Никоновым. Здание, которым партнеры владеют на двоих, в настоящее время генерирует более $14 млн арендного дохода в год и стоит, по консервативной оценке, свыше $110 млн. «Мы близкие друзья с Игорем, я крестный его предпоследнего ребенка,  – рассказывает Столар.  – Но главным аргументом стала его репутация  – человека, который всегда заканчивает стройки. Так что я не сильно рисковал». Основной бизнес Столара  – агрофирма средней руки. В своей декларации о доходах за прошлый год он показал цифру 2,4 млн гривен. Откуда у него десятки миллионов долларов для инвестирования в строительство? «За Столаром стоят деньги Степана Черновецкого»,  – уверен глава крупной строительной компании. Эту же версию подтвердили еще три участника рынка. Столар с Никоновым утверждают, что деньги Черновецких ни при чем. «В эти проекты мы не инвестировали,  – ответил Степан Черновецкий на запрос Forbes.  – Если будем  – то вы об этом узнаете».

Хмельницкий и Иванов остались довольны работой с Никоновым по комплексу «Паркове місто» и предложили ему поучаствовать в своем самом масштабном проекте  – строительстве многофункционального комплекса на Лыбедской площади. Никонов вошел в проект как соинвестор с долей 50%. Проект с рабочим названием «Лыбидь Плаза» был задуман Хмельницким еще в середине нулевых. Поначалу речь шла о строительстве комплекса на 800 000 кв. м. «Для реализации проекта на стройплощадке одновременно должны были находиться 10 000 человек и каждые пару минут подъезжать машина с цементом,  – объясняет Никонов.  – Это физически невозможно обеспечить». «К.А.Н. Девелопмент» остановился на более скромном варианте, который получил известность под названием Ocean Plaza: первая очередь  – 165 000 кв. м, вторая  – еще 150 000 кв. м. «Одним из прототипов стал торгово‑развлекательный центр Westfield в Лондоне,  – говорит партнер консалтинговой компании UTG («Украинская торговая гильдия») Виталий Бойко.  – Никонов не местечковый девелопер с ограниченным кругозором. Он равняется на лучшие мировые объекты. Это его сильная черта». В конце 2010‑го «К.А.Н. Девелопмент» приступил к строительству. Спустя два года Никонов уже водил Ротенберга по самому большому ТРЦ страны. Многомиллионная кредитная линия от Сбербанка оказалась очень кстати. Строительство Ocean Plaza обошлось в $200 млн. Сколько «ТПС» готова заплатить за этот объект, Никонов не раскрывает. По информации руководителей нескольких консалтинговых компаний, сумма сделки очень близка к $350 млн.

За последние три года «К.А.Н. Девелопмент» из сугубо девелоперской компании превратился в вертикально интегрированный строительный холдинг. «Кризис предоставил возможность нанять толковых людей,  – отмечает Толмачев.  – Никонов эту возможность использовал». Чтобы не зависеть от подрядчиков, бизнесмен создал архитектурное бюро и компанию «К.А.Н. Строй», которая ведет все строительные работы. В 2011‑м выручка этого подразделения превысила миллиард гривен.

Конкурентное преимущество «К.А.Н. Девелопмент»  – скорость. «Никонов строит быстро, он очень хороший организатор. Например, 101 Tower был возведен в рекордные сроки, всего за 20 месяцев,  – рассказывает управляющий директор консалтинговой компании Colliers International в Украине Александр Носаченко.  – Он сумел получить финансирование, за короткое время разработать и согласовать проектную документацию, выбрать правильных подрядчиков». Никонов утверждает, что его рецепт быстрого строительства  – гибкость. «Нужна концепция, которую можно изменить в зависимости от ситуации,  – объясняет он.  – Например, чтобы можно было безболезненно переделать офисы, которые не пользуются спросом, в апартаменты».

У компании не возникает проблем с бюрократической волокитой. «Киевские власти сегодня не мешают строителям,  – констатирует Никонов.  – Согласовывать проекты стало действительно проще». Девелопер добавляет, что главный секрет своевременной сдачи объектов  – понимание, где у какой стройки могут быть критические точки, способные застопорить весь проект.

Об умении Никонова предвидеть трудности на рынке ходят легенды. «От остекления зенитных фонарей Ocean Plaza зависит скорость отделочных работ внутри, а значит и срок передачи арендаторам,  – рассказывает Бойко.  – Так Никонов посылает на турецкий стекольный завод своих представителей, которые стоят возле станков и подталкивают турок в спину, чтобы они вовремя сделали стекло».

«Игорь  – жесткий руководитель. Он вникает во все процессы  – от котлована до отделки,  – отмечает Столар.  – Он такой же требовательный и в семье. У него девять детей, и он всегда держит руку на пульсе. Ставит всем задачи: кто должен похудеть, кто поправиться, кому на футбол, а кому в музыкальную школу». «Все контролирует, во всем стремится разобраться,  – подтверждает один из менеджеров «К.А.Н. Девелопмент».  – Последнее решение даже по несущественным вопросам всегда за ним. Иногда это расслабляет: ты знаешь, что придет Игорь Владимирович и решит все по‑своему». Никонов признает, что порой занимается микроменеджментом, но убежден, что по‑другому в Украине «хороший дом не построишь».

«Я попал в Нью‑Йорк в середине 1990‑х и с тех пор мечтаю построить в Киеве небоскреб. И обязательно построю, просто еще не время для таких проектов»

Сегодня банки почти не кредитуют девелоперов, поэтому масштабные проекты под силу только бизнесменам с «глубоким карманом». В этом смысле «К.А.Н. Девелопмент» практически вне конкуренции. Многих участников первой сотни Forbes Никонов знает еще по газовому бизнесу, с другими у него были совместные проекты в строительстве. Фирташ затеял возведение крупнейшего в стране ТРЦ Respublika, девелопер и генподрядчик  – Никонов. Хмельницкий собирается построить под Киевом IT‑парк Bionic Hill площадью 900 000 кв. м, среди генподрядчиков  – «К.А.Н.». Общий портфель проектов, в которых Никонов выступает девелопером или инвестором, составляет без малого 1 млн кв. м. На ближайшие пять лет работы хватит.

Что будет, когда банки возобновят финансирование строителей? «Естественно, конкуренция усилится,  – констатирует Бойко.  – Но к тому времени у «К.А.Н. Девелопмент» расширится круг инвесторов и увеличится портфель собственных проектов». Догнать компанию будет непросто. Сам Никонов о будущем рассуждает неохотно. «В нашем деле один недостроенный или неудачный проект может вытянуть из компании все соки»,  – говорит бизнесмен.

В кабинете Никонова стоит макет бизнес‑центра Victory Towers: две 54‑этажные башни возле Центрального ЗАГСа Киева должны были стать самыми высокими зданиями в Восточной Европе. Это любимый «бумажный» проект Никонова, в который он вложил много сил и денег. «Я попал в Нью‑Йорк в середине 1990‑х и с тех пор мечтаю построить в Киеве настоящий небоскреб,  – рассказывает он.  – И обязательно построю, просто еще не время для таких проектов».

Если вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции.
Журнал Forbes
Экскурс в историю
Инвестиции в доходные дома могут стать хорошей альтернативой банковским депозитам и другим видам вложений
Продавец интеллекта
Для гендиректора Google Сундара Пичаи искусственный интеллект — это не модная фраза из фильмов о далеком будущем. Это то, на чем интернет-гигант уже в ближайшее время намерен заработать миллиарды
Быть за кадром: как собственнику выбрать грамотного топ-менеджера
И в чем состоит основная задача менеджмента
Все материалы раздела
Мнения
Самое темное время перед рассветом: как преодолеть кризис в компании
Какие задачи лягут на плечи команды, а какие – непосредственно на владельца
24353 просмотра
Коллекторы и юрлица: с бизнесом не церемонятся
Чем отличается поведение коллекторских структур в отношении должников-физлиц и бизнесменов
25340 просмотров
Скромное обаяние биткоина: украинские реалии использования криптовалют
При том, что криптовалюты пока официально запрещены, Украина входит в топ-5 стран мира по количеству пользователей различными биткоин-кошельками
40568 просмотров
Новый-старый порядок аттестации от Минюста: что изменилось
Об особенностях нового порядка аттестирования состава Государственной уголовно-исполнительной службы Украины
9134 просмотра
апрель 2019
ПнВтСрЧтПтСбВсПнВтСрЧтПтСбВс
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
FORBES В СОЦИАЛЬНЫХ СЕТЯХ
Комментариев 0
Войдите, чтобы опубликовать комментарий