Рейтинг рантье-2015

Год компромиссов: как владельцы коммерческой недвижимости сохраняли свои доходы в период кризиса
Рейтинг рантье-2015
Фото Анна Наконечная / Игорь Тишенко / Дмитрий Стойков для Forbes Украина

Как и 2014-й, прошедший год оказался тяжелым для владельцев коммерческой недвижимости, но хуже всего пришлось отельерам.

По данным Ассоциации «Звездочных отелей», сейчас заполняемость киевских гостиниц составляет 42–50%, что на 3–10 п. п. больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Многие гостиницы поспешили поднять цены, но по итогам 2015‑го мало кому из них удастся выйти в прибыль. В регионах дела обстоят еще хуже. Количество пустующих площадей превышает 60%.

Именно поэтому Forbes при составлении рейтинга не учитывал сегмент отелей. Это привело к тому, что некоторые завсегдатаи, например Александр Бабаков и Евгений Гинер, контролирующие отель­ного оператора Premier Hotels and Resorts («Премьер Интернешнл»), не вошли в список самых богатых рантье; такая же участь постигла и Леонида Юрушева.

Многие объекты недвижимости остались на территории аннексированного Крыма или Донбасса, где сейчас проходит АТО. Эти активы, если даже и не были разрушены или отобраны, все равно перестали приносить стабильный доход. Поэтому некоторые игроки потеряли свои места в рейтинге и спустились на строчки ниже. Лидером по «потерянным» активам стал Ринат Ахметов. В Донецке у него остались два офисных здания и два отеля. Не повезло и Геннадию Корбану. В Крыму были национализированы три его объекта: отель «Крым», находящийся прямо на ялтинской набережной, пансионат «Энергетик» и отель «Массандра».

Владельцам бизнес‑центров повезло больше, чем отельерам. Спрос на офисные помещения сохранился, однако выиграли те игроки, которые могут предоставить комфортное соотношение цены и качества. Средний уровень вакантности в бизнес-центрах Киева составляет 25–30%.

Лучшая ситуация у владельцев торговых центров.

Оба сегмента коммерческой недвижимости спасают индивидуальные договорен­ности. Тенденция обна­ружилась еще в 2014 году и стала массовой в 2015-м.

Арендаторам предоставляют арендные каникулы, ставку отвязывают от доллара или применяют фиксацию «условного» курса. Часто офисные помещения предоставляют или с высоким уровнем базовой отделки, или разрешают сделать ремонт в счет арендных платежей.

В сегменте торговой недвижимости арендную ставку частично привязывают к выручке. Важную роль играет площадь помещения: чем она больше, тем более гибким может быть владелец в переговорном процессе. В итоге объективно оценить доход рантье практически невозможно. Большое количество опрошенных Forbes компаний не могут спрогнозировать, какую точно сумму арендного дохода они заработают по итогам года. Поэтому Forbes впервые сделал упор на арендные площади объектов коммерческой недвижимости. Оценочный годовой доход играет второстепенную роль.

Место Рантье Основные объекты GBA*, кв. м GLA**, кв. м Оценочный годовой доход от аренды, млн грн
1 Александр Фельдман Рынок «Барабашово» 859 200 424 000 800–960
2 Семьи Добрянского,
Волошина и Борис Мельничук
Рынок «7 километр» 750 000 370 000 500–700
3 Гарик Корогодский,
Александр Меламуд
ТРЦ Dream Town 167 000 90 000 650–715
4 Александр Ярославский ТРЦ «Караван» 240 000 177000 420–440
5 Александр Скоробогатько,
Александр Пономаренко и партнеры
ТРЦ Ocean Plaza 165 000 72 000 434–500
6 Виктор Полищук БЦ и ТРЦ Gulliver 119 700 93 300 325–390
7 Хиллар Теддер ТРЦ Sky Mall, ТРЦ «Проспект» 226 400 150 500 210–360
8 Вагиф Алиев БЦ «Парус», БЦ Senator 110 400 83 500 319–382
9 Игорь Никонов и партнеры (Вадим Столар, Степан Черновецкий) БЦ 101 Тower, БЦ IQ 107 000 78 500 326–369
10 Владимир Школьник сеть БЦ Forum 154 000 123 850 200–230
11 Роман Лунин ТЦ «Альта Центр», сеть ТРЦ «Экватор» 190 000 152 000 130–160
12 Вадим Ермолаев ТРК «МОСТ‑сити», Cascade Plaza 257 000 110 000 230–260
13 Анатолий Шкрибляк, Олег Яковенко и партнеры ТРЦ «Фабрика», ТРЦ «Форум Львів» 83 000 116 600 120–140
14 Ринат Ахметов БЦ «Леонардо» 39 800 34 000 300–310
15 Виктор Юшковский и партнеры ТРЦ «Космополит» 160 800 85 000 220–260

*GBA – общая площадь объектов, **GLA – арендная площадь объектов

1Александр Фельдман

Александр Фельдман
Компания: концерн АВЭК
Ключевые объекты: рынок «Барабашово», ОТЦ Platіnum Plaza (Харьков)
Общая арендная площадь: 424 000 кв. м
Александр Фельдман
Фото:Андрей Авдеенко для Forbes Украина

Рынок «Барабашово» занимает около 85 га. В планах его владельца Александра Фельдмана  – освоить еще 100 га. Это крупнейший рынок не только в Украине, но и в Восточной Европе. Однако беспроблемным актив назвать сложно. В ноябре 2015 года на рынке произошел масштабный пожар. Больше всего пострадала площадка «Новый мир», на которой реализуются товары широкого потребления. В процессе ликвидации возгорания принимали участие 20 пожарных отделений и пять автомобилей специального назначения. Пожару присвоили четвертый уровень сложности. У Фельдмана есть и менее хлопотные активы. Например, ОТЦ Platіnum Plaza. А для души  – зоопарк Feldman Ecopark.

2Семьи Добрянского и Волошина, Борис Мельничук

Семьи Добрянского и Волошина, Борис Мельничук
Компания: «Промтоварный рынок»
Ключевые объекты: рынок «Седьмой километр» (Одесса)
Общая арендная площадь: 370 000 кв. м
Семьи Добрянского и Волошина, Борис Мельничук
Фото Дмитрий Докунов для Forbes Украина

Соучредителями знаменитого одесского рынка «Седьмой километр» были Виктор Добрянский, Валентин Волошин и Борис Мельничук. Во время президентства Виктора Януковича они продали свои акции братьям Аврамовым, которых называли «смотрящими» от депутата Партии регионов Юрия Иванющенко. После Революции достоинства бывшие собственники через суд смогли вернуть в собственность свои акции. Но Виктор Добрянский к тому времени уже умер. Его наследники и семьи других акционеров начали борьбу за прибыльный актив. Так, директор рынка «Седьмой километр» Василий Мозгальский утверждает, что сегодня войну против одесского рынка ведут два человека: экс‑депутаты облсовета Виктор Чернат‑Добрянский и Денис Волошин.

3Гарик Корогодский, Александр Меламуд

Гарик Корогодский, Александр Меламуд
Компания: «Вита Веритас»
Ключевые объекты: ТРЦ Dream Тown (две очереди), (Киев)
Общая арендная площадь: 90 000 кв. м
Гарик Корогодский, Александр Меламуд
Фото Игорь Тишенко для Forbes Украина

Как и для всех рантье Украины, 2015 год для владельцев торгово-развлекательного центра Dream Тown прошел в процессе поиска компромиссов с арендаторами: кому‑то предоставляли арендные каникулы, где‑то переходили на формулу «арендная ставка плюс процент от оборота» и т. д. В 2015‑м торгово‑развлекательный центр вновь оказался «под подозрением в заминировании». Однако администрация справилась с ситуацией на отлично: сказался опыт, полученный в 2014 году, когда Dream Тown «минировали» с десяток раз. Напомним, у бизнесменов были планы построить третью часть ТРЦ. Но, как сообщил Forbes Александр Меламуд, сейчас этот проект заморозили из‑за неблагоприятного инвестиционного климата. «Все находится на стадии оформления земли. Но проект забросили и не занимаются им»,  – рассказал он.

4Александр Ярославский

Александр Ярославский
Компания: DCH
Ключевые объекты: сеть торговых центров «Караван» (Харьков, Днепропетровск, Киев), отель «Харьков Палас»
Общая арендная площадь: 177 000 кв. м
Александр Ярославский
Фото Дмитрий Стойков для Forbes Украина

Торговыми центрами «Караван» управляет компания CDA Real Estate. В конце 2013 года она достроила новый блок ТРЦ «Караван» в Днепропетровске, что позволило увеличить GBA на 13 100 до 97 500 кв. м, а GLA  – на 10 800 до 73 500 кв. м. Генеральный директор CDA Real Estate Даниил Владов рассказывает, что в течение года наблюдались изменения уровня вакантности в объектах. С начала 2015‑го арендаторы, как и рынок в целом, ощутили шок от значительных валютных колебаний, ухудшения покупательских настроений и падения розничного товарооборота почти на 25%. Сейчас, благодаря относительной стабилизации курса доллара, в новый торговый сезон, который традиционно наступает в сентябре, сеть «Караван» вошла с низкой  вакантностью: киевский ТРЦ  – 2%, харьковский  – 0%, днепропетровский  – 5%. Компания также разрабатывает новые проекты коммерческой недвижимости.

5Александр Скоробогатько, Александр Пономаренко и партнеры

Александр Скоробогатько, Александр Пономаренко и партнеры
Компания: «ТПС Недвижимость Киев»
Ключевой объект: ТРЦ Ocean Plaza (Киев)
Общая арендная площадь: 72 000 кв. м
Александр Скоробогатько, Александр Пономаренко и партнеры
Александр Скоробогатько

Крупный торгово‑развлекательный центр Ocean Plaza знаменит не только своей площадью, но и скандалами, которые постоянно возникают вокруг него. Сначала умерла акула  – «визитная карточка» торгового центра, потом арендаторы начали протестовать против высоких ставок. Последний скандал был связан с тем, что бизнесмен Геннадий Корбан хотел национализировать ТРЦ взамен своих утерянных проектов в Крыму и предложил продать его на аукционе. Корбан уверяет, что конечным собственником Ocean Plaza являются братья Ротенберги, которые входят в окружение президента РФ Владимира Путина. Однако в «ТПС Недвижимость Киев» говорят, что Ротенберги хоть и были среди бенефициаров, но уже таковыми не являются.

6Виктор Полищук

Виктор Полищук
Компания: «Три О»
Ключевой объект: многофункциональный комплекс Gulliver (Киев)
Общая арендная площадь: 93 300 кв. м
Виктор Полищук
Фото Анна Наконечная для Forbes Украина

Средний уровень вакантности как в бизнес‑центре, так и ТРЦ компании изменился. Если в 2014 году он в среднем был на уровне 12%, то в 2015‑м уменьшился до 5,5%. В частности, в торговой части комплекса сменился один из «якорей». Ранее на нулевом этаже располагался магазин «Фуршет‑Гурман», который арендовал все помещение площадью 7000 кв. м. Часть занимал магазин, а остальная площадь сдавалась в субаренду. После того как арендатор уехал, его место заняло обновленное «Сiльпо» и магазин бытовой техники и электроники «Эльдорадо», который входит в сеть Полищука. Всего за 2015 год в торговой части открылось свыше 30 новых магазинов: Von Kluschke, Sassofono, Décor el Home и др. В бизнес‑центре Gulliver в 2014‑м уровень вакантности составлял 30–32%, в 2015‑м  – 23–25%.

7Хиллар Теддер

Хиллар Теддер
Компания: Arricano Real Estate plc
Ключевые объекты: ТРЦ «РайON», «Проспект», «Солнечная Галерея» (Кривой Рог), City Mall (Запорожье), «Южная Галерея» (Симферополь)
Общая арендная площадь: более 150 500 кв. м
Хиллар Теддер
Фото ARRICANO/DR

В 2015 году девелопер отстоял свое право построить в Одессе торгово‑развлекательный комплекс Odessa Mall. Ранее этому препятствовала прокуратура области. После получения разрешительных документов от города Arricano планирует реализовать проект за 30 месяцев. Ориентировочная дата введения в эксплуатацию ТРЦ Odessa Mall  – III квартал 2018 года. До разрешения другого конфликта девелопера  – с компанией Stockman Interhold SA Андрея Адамовского за ТРЦ Sky Mall – еще далеко. Напомним, стороны обвиняют друг друга в нарушении договора. 22 октября 2015 года Высокий суд правосудия в Лондоне встал на сторону Arricano Real Estate plc. Но реализовать свое право компания не может, так как в сентябре 2014-го ее долю в проекте «размыли». Суды продолжаются. Операционное управление Sky Mall осуществляет компания Адамовского.

8Вагиф Алиев

Вагиф Алиев
Компания: «Мандарин Плаза»
Ключевые объекты: БЦ Senator, БЦ «Парус» (50%), ТЦ «Мандарин Плаза», БЦ «Доминант» (Киев)
Общая арендная площадь: 83 500 кв. м
Вагиф Алиев
Фото Игорь Тишенко для Forbes Украина

Вагиф Алиев в 2015 году совершил самую громкую сделку на рынке недвижимости. Его компания «Мандарин Плаза» полностью вышла из состава собственников Arena Entertainment. Покупателем называют крупную кипрскую компанию, но кто является конечным бенефициаром, Алиев не раскрывает, ссылаясь на условия договора. На рынке же активно обсуждается сценарий фиктивной сделки. Мол, таким образом Алиев спасает свои активы. Но сам бизнесмен говорит о том, что продал Arena Entertainment ради денег, которые планирует направить на реализацию других проектов торгово‑развлекательных центров: Lavina Mall, Blockbuster Mall и Ocean Mall.

9Игорь Никонов и партнеры (Вадим Столар, Степан Черновецкий)

Игорь Никонов и партнеры (Вадим Столар, Степан Черновецкий)
Компания: «К.А.Н. Девелопмент»
Ключевые объекты: БЦ 101 Tower, БЦ IQ (Киев)
Общая арендная площадь: 78 500 кв. м
Игорь Никонов и партнеры (Вадим Столар, Степан Черновецкий)
Фото Sasha Maslov for Forbes Ukraine

Во второй половине 2015 года Игорь Никонов принял для себя непростое решение  – уйти с должности первого заместителя главы КГГА. Он пояснил, что планирует сосредоточиться на реализации крупных инвестиционных проектов в Киеве: на строительстве индустриального парка и метро на Троещину. Для реализации последнего проекта городу необходимо около $1,3 млрд. Эту сумму Киев хочет получить на 25–30 лет под гарантии правительства. Никонов не решился окончательно уйти из команды мэра и своего давнего друга Виталия Кличко и остался его советником. «Мы с Кличко договорились, что я буду советником, его представителем в Кабинете министров, Верховной раде, буду курировать вопросы реструктуризации задолженностей города, но главная моя задача  – работа над реализацией больших инфраструктурных проектов»,  – говорит он.

10Владимир Школьник

Владимир Школьник
Компания: Forum Management Group
Ключевые объекты: Forum Business City, Forum Park Plaza, Forum Lagerhaus, Forum Victoria Park, Forum West Side (Киев)
Общая арендная площадь: 123 850 кв. м
Владимир Школьник
Фото Игорь Тишенко для Forbes Украина

Компании принадлежит крупнейшая в Украине сеть бизнес‑центров. Она управляет девятью БЦ, включая четыре бизнес‑парка и два офисно‑складских комплекса. Девелоперский бизнес Школьника начался в 2002-м. Последний объект  – Forum West Side площадью более 10 000 кв. м  – запущен в 2015‑м. Девелопер реконструирует старые здания и сдает их в аренду. Несмотря на то что для рынка офисных помещений 2015 год оказался не самым легким, Школьнику пока удается удерживать уровень вакантности на грани рентабельности.

11Роман Лунин

Роман Лунин
Компания: «ВК Девелопмент»
Ключевые объекты: ТЦ «Экватор» (в нескольких городах), «Альта Центр»
Общая арендная площадь: 152 000 кв. м
Роман Лунин
Игорь Тишенко для Forbes Украина

2015 год Роман Лунин посвятил развитию ритейла: украинским продовольственным сетям «Велика Кишеня», «Велмарт», ВК SELECT, «ВК Экспресс» и молдавской Green Hills Market. Бизнесмен также планировал развивать ВК «Экспресс» по франчайзинговой модели. Но проект не был успешным. Сферу девелопмента последние два года компания не развивает, больше внимания уделяет управлению существующими объектами. Например, в «Альта Центре», который позиционируется как объект, где доступны брендовые товары по низким ценам, в октябре открылось сразу два аутлета: мультибрендовый магазин украинской сети Misto Outlet и магазин Bottega Moda.

12Вадим Ермолаев

Вадим Ермолаев
Компания: Alef Estate
Ключевые объекты: ТРК «МОСТ-сити» (50%), МФК Cascade Plaza, ТДК «Босфор», ТДК «Новый Центр» (Днепропетровск)
Общая арендная площадь: 110 000 кв. м
Вадим Ермолаев
Фото МОСТ

В августе 2015 года компания Alef Estate Вадима Ермолаева в одном из районов Днепропетровска открыла торговый центр на ул. Пастера, общей площадью около 6700 кв. м. Но если судить по всему портфелю проектов компании, то Ермолаев любит более масштабные проекты. Например, общая площадь торгово‑развлекательного комплекса «МОСТ‑сити» составляет 117 000 кв. м, а площадь МФК Cascade Plaza  – 50 000 кв. м. Из‑за кризиса в отрасли и в целом в украинской экономике компания пока отложила планы по строительству жилого дома «Брама», который на момент подготовки проектной документации был самым высоким в Украине. Такая же участь постигла и проект аквапарка в Днепропетровске.

13Анатолий Шкрибляк и партнеры

Анатолий Шкрибляк и партнеры
Компания: Bud House Group
Ключевые объекты: ТРЦ «Фабрика» (Херсон), ТРЦ «Любава» (Черкассы), ТРЦ «Форум Львів» (Львов), БЦ «Хортица Палас», (Запорожье)
Общая арендная площадь: 116 600 кв. м
Анатолий Шкрибляк и партнеры
Фото tabloid.pravda.com.ua

В 2015 году портфель компании пополнился львовским торгово‑развлекательным центром «Форум Львів» общей площадью 70 000 кв. м. Проект был реализован с ООО «Мульти Девелопмент Юкрейн» (Киев), входящим в Multi Corporation (Нидерланды), а также львовской компанией «Галерея Центр». Общий объем инвестиций, вложенных в строительство ТРЦ, составил $92 млн, из них $51 млн  – это синдицированный кредит от ЕБРР и UniCredit Bank. По словам коммерческого директора Bud House Group Максима Гаврюшина, свободных помещений в торговом центре нет. Проект можно расширить еще на 9 000 кв. м, но решение об увеличении объекта будет приниматься после одного‑двух лет его работы. Реализацию других проектов  – столичного отеля Sofitel, одесского ТРЦ Yessa и харьковского ТРЦ «Никольский»  – компания отложила на неопределенный срок «по причине сложной социально­-экономической ситуации, сложившейся в Украине».

14Ринат Ахметов

Ринат Ахметов
Компания: «ЭСТА Холдинг»
Ключевые объекты: БЦ «Леонардо», офисное здание на ул. Кудрявской (Киев)
Общая арендная площадь: 34 000 кв. м
Ринат Ахметов
Фото УНИАН

У Рината Ахметова много активов в сфере недвижимости. Например, он владеет одними из самых дорогих апартаментов в Лондоне  – с видом на Гайд‑парк. Но поскольку актив находится вне Украины и не сдается в аренду, он не учитывался при подготовке рейтинга. Военный конфликт сильно ударил по доходам рантье. Донецкие объекты недвижимости, а их у Ахметова было четыре, или пустуют, или работают на минимальных оборотах. А долгожданное событие для холдинга  – открытие киевского ЦУМа  – переносится с марта на август 2016 года, к началу торгового сезона.

15Виктор Юшковский и партнеры

Виктор Юшковский и партнеры
Компания: Группа «АДС»
Ключевые объекты: «Ультрамарин», «Мануфактура», ТРЦ «Космополит» (бывший «Большевик») (Киев)
Общая арендная площадь: 85 000 кв. м
Виктор Юшковский и партнеры
Фото DR

Активы компании сильно пострадали от кризисных явлений в стране. Один из объектов группы попал под закон о декоммунизации, вступивший в силу 21 июня 2015 года. Торгово‑развлекательный центр «Большевик» пришлось переименовать. Теперь ТРЦ называется «Космополит», так же, как и расположенный в здании ресторан. Концепция, выстроенная вокруг старого названия ТРЦ, не поменялась. В частности, поэтому количество посетителей в итоге ребрендинга осталось на прежнем невысоком уровне. Другой проект группы  – многообещающий аутлет‑городок «Мануфактура», вопреки ожиданиям инвесторов так и не стал центром покупок у киевлян.

Если вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции.
Журнал Forbes
Экскурс в историю
Инвестиции в доходные дома могут стать хорошей альтернативой банковским депозитам и другим видам вложений
Продавец интеллекта
Для гендиректора Google Сундара Пичаи искусственный интеллект — это не модная фраза из фильмов о далеком будущем. Это то, на чем интернет-гигант уже в ближайшее время намерен заработать миллиарды
Быть за кадром: как собственнику выбрать грамотного топ-менеджера
И в чем состоит основная задача менеджмента
Все материалы раздела
Мнения
Самое темное время перед рассветом: как преодолеть кризис в компании
Какие задачи лягут на плечи команды, а какие – непосредственно на владельца
21708 просмотров
Коллекторы и юрлица: с бизнесом не церемонятся
Чем отличается поведение коллекторских структур в отношении должников-физлиц и бизнесменов
23451 просмотр
Скромное обаяние биткоина: украинские реалии использования криптовалют
При том, что криптовалюты пока официально запрещены, Украина входит в топ-5 стран мира по количеству пользователей различными биткоин-кошельками
38514 просмотров
Новый-старый порядок аттестации от Минюста: что изменилось
Об особенностях нового порядка аттестирования состава Государственной уголовно-исполнительной службы Украины
8193 просмотра
ноябрь 2018
ПнВтСрЧтПтСбВсПнВтСрЧтПтСбВс
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
FORBES В СОЦИАЛЬНЫХ СЕТЯХ
Комментариев 0
Войдите, чтобы опубликовать комментарий