С видом на Европу: как украинский девелопер составил конкуренцию застройщикам из ЕС

Компания GEOS развернула строительство в центре Будапешта
С видом на Европу: как украинский девелопер составил конкуренцию застройщикам из ЕС
Фото: Артур Верховецкий для Forbes Украина

«Вот что бывает, когда встречаешь в другой стране земляков. Планируешь выпить кофе, а в итоге начинаешь строить новый проект в Европе», – смеется глава совета директоров компании GEOS Максим Барбаш, не без гордости демонстрируя макет жилого комплекса ERKEL Residences, который уже к началу 2018 года вырастет в центре Будапешта. «Нас не раз спрашивали, зачем нам Европа. Мол, что, в Украине работы мало? Но все же очевидно. Там правила игры отрегулированы, тебе не нужно искать никакие обходные пути. И ты получаешь не только защиту бизнеса, хеджирование валютных рисков, но и колоссальный опыт, а также капитализацию своего имени», – говорит Барбаш.

GEOS присматривалась к зарубежному рынку достаточно давно, еще с 2011 года. Но, как это часто бывает, все решил случай. «В декабре 2014-го во время поездки в Венгрию я познакомился с бургомистром одного из районов Будапешта. Разговорились, оказалось, что его жена из Киева, и они даже жили недалеко от «Олимпийского». У нас завязалась беседа, и выяснилось, что муниципалитет регулярно выставляет земли на продажу. Так мы решили поучаствовать в аукционе и выкупили два участка под застройку», – вспоминает бизнесмен.

Сердце столицы

Купленная земля находится в Ференцвароше. Это центральный исторический район Будапешта, примыкающий к Дунаю. Площадь земли, на которой уже ведется строительство, составляет около 7000 кв. м, второго участка – порядка 6000 кв. м. «В общей сложности по итогам аукциона заплатили 4,5 млн евро. К слову, в ближайшем будущем мы планируем участвовать еще в одном аукционе и претендовать на участок в 12 000 кв. м. Он находится в том же районе», – рассказывает Барбаш.

Erkel Residences – жилой комплекс из двух девятиэтажных секций с трехуровневым подземным паркингом. «Мы целимся в хороший бизнес-класс. А по украинским меркам – это даже скорее премиум. При этом цена строительства в 2–2,5 раза выше, чем в Украине. Соответственно, стоимость квадратного метра составит от 2000–2500 евро, что, в принципе, является средней для этого района ценой», – отмечает Барбаш.

«В ЕС продавать на этапе котлована – нормальная практика»

В данном проекте GEOS играет роль девелопера, в то время как проектировщиком и генподрядчиком являются местные компании. Проектировщик – известное в Венгрии бюро Sporaarchitects, а генподрядчик – компания Pszota Builder Kft. Планируемый объем инвестиций в строительство Erkel составит около 20 млн евро. На данный момент вложено уже почти 5 млн евро.

На получение необходимых разрешений и документов компания потратила почти год, и в сентябре 2016-го началась закладка фундамента. «В принципе, в Украине для запуска строительства требуется такое же время. Но сравнивать некорректно. Не нужно забывать, какой ценой и какими путями все эти разрешения выбиваются у нас», – рассуждает бизнесмен.

Экология с бонусом

Барбаш говорит, что главное отличие строительного рынка Украины от венгерского в том, что все процессы жестко регламентированы. Прежде всего проект утверждается на уровне местных властей. «Причем если к нему есть обоснованные вопросы или претензии, их озвучат, а после доработки проект согласуют. Не так, как у нас: «Проект плохой, но если вы нам заплатите столько-то – он будет уже хорошим», – объясняет бизнесмен.

В ходе строительства компания ведет специальный журнал работ, который заполняется как в онлайн-формате, так и в бумажном виде. И его регулярно проверяют представители мэрии. «Туда даже подшиваются товарные чеки по всем купленным стройматериалам. Поэтому украсть что-то или положить себе в карман – невозможно, да и не имеет смысла», – подчеркивает девелопер.

«Если посмотреть на город сверху, то возвышаются над всей застройкой только венгерский парламент и базилика Святого Иштвана. Поэтому выгнать «свечку» на 25 этажей ни одной строительной компании никто и никогда не позволит»

Кроме того, застройщик должен выполнить множество требований по энергоэффективности и экологичности здания. Произвести его утепление, обеспечить автономную подачу воды и тепла для жильцов, оптимизировать потребление электроэнергии. В Erkel, к примеру, для горячего водоснабжения и отопления будут установлены отдельные газовые котлы, в квартирах, помимо радиаторов, предусмотрены полы с подогревом. Канализация тоже автономная, с присоединением к городским коммуникациям. «Нюансов много. Вплоть до того, что лампочки во всех помещениях тоже должны быть энергосберегающими. Иначе дом не примут в эксплуатацию», – констатирует Барбаш.

Также Венгрия поощряет застройщиков, которые используют при строительстве жилых комплексов зеленые технологии. «За установку солнечных панелей девелоперу в качестве бонуса могут дать право построить еще два дополнительных этажа», – приводит пример Барбаш.

В то же время однородность и этажность застройки Будапешта власти строго контролируют, благодаря чему ландшафт города выглядит аккуратно. «Если посмотреть на город сверху, то возвышаются над всей застройкой только венгерский парламент и базилика Святого Иштвана. Поэтому выгнать «свечку» на 25 этажей ни одной строительной компании никто и никогда не позволит», – уверяет девелопер.

Удачный старт

По словам Барбаша, огромное преимущество европейского рынка – в его прозрачности и предсказуемости, что дает застройщикам возможность спокойно планировать деятельность и не бояться рейдерства.

«Расскажу одну историю. На месте участка, который мы купили, находилось здание, довольно старое. И его нужно было сносить. В Украине это закончилось бы приходом каких-то активистов и скандалом. И мы задали представителям местной власти вопрос: «А возможен ли такой сценарий в Будапеште?» И услышали удивленный ответ: «Это ваша собственность, и вы имеете полное право там строить. Если же будет какая-то провокация – это уже забота полиции», – рассказывает Барбаш.

«Если будет какая-то провокация – это уже забота полиции»

Еще один стимул – довольно мягкое налогообложение. «Если у нас НДС – 20%, то там – 5% для новостроек, если у нас налог на прибыль – 18%, то там с 2017 года – 9%. И хотя потенциальный заработок все равно ниже, чем в Украине, мы рассчитываем, что рентабельность проекта составит не менее 15%», – прогнозирует бизнесмен. По его словам, на тот момент, когда будет закончен фундамент и начнется возведение стен, компания планирует продать до 40% квартир. «Причем продавать на этапе котлована – нормальная практика. В Европе никто не боится афер. Каждый застройщик обязан формировать на так называемых скролл-счетах резервный капитал, достаточный для покрытия обязательств перед инвестор ми в случае форс-мажора», – отмечает девелопер.

К слову, для GEOS это уже вторая попытка покорить Европу. Первый проект, пусть и меньшего масштаба, компания реализовала в Польше, в окрестностях Кракова. «В 2015 году мы выкупили участок площадью 2000 кв. м под таунхаусы. По сравнению с Будапештом, сумма инвестиций гораздо меньше, около 2 млн евро. Это, можно сказать, наш пилотный выход в Европу, именно с него мы начали «пробовать» этот рынок. Кстати, строительство уже практически завершено и почти все таунхаусы выкуплены», – рассказывает Барбаш.

GEOS не намерена останавливаться на достигнутом. Компания всерьез рассматривает «расширение вглубь континента». Например, в Германию или Австрию. «Если мы докажем, в первую очередь самим себе, что можем создавать европейский продукт европейского качества, то нам вряд ли что-либо помешает конкурировать с застройщиками в других странах», – подытоживает бизнесмен.

За семь морей

GEOS – далеко не единственная компания, которая пытается строить за пределами Украины. Одним из знаковых проектов стал Kempinski Hotel & Residences Palm Jumeirah в Дубае, который реализовала компания «Познякижилбуд» на рубеже 2009-2010 годов. «Они мечтали запустить такой проект в Украине, но, к сожалению, пока не смогли. Видимо, на зарубежных цивилизованных рынках доходность меньше, однако и риски не так велики, как в Украине, поэтому там капитал работает эффективнее», – считает управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

Корпорация «Альтис-Холдинг» участвовала в строительстве научной лаборатории CEZAMAT в Варшаве, инвестиции в которую составили около 109 млн евро. По словам генерального директора компании Александра Глимбовского, «Альтис» занимался там в основном инженерными работами, а доля компании в проекте была около 15%. В 2015 году озвучивала планы строить в странах СНГ и компания ТММ. Но ее гендиректор Николай Толмачев говорить о них отказался.

Впрочем, некоторые украинские игроки смогли осилить и более глобальные проекты. Так, группа «Основа» участвовала в строительстве автомагистралей в Венгрии, а также плотин в Алжире, Тунисе, Тоголезской Республике (Того). А компания «Альтком» была задействована в строительстве автомобильно-железнодорожного моста Атамурат-Керкичи в Туркменистане и в проектах по строительству аэропортов в Дашогузе и Туркменабаде.

Они пытались

Но успешным опытом могут похвастаться не все. Например, девелоперская компания «XXI Век» тоже пыталась пробовать свои силы за рубежом. Безуспешно. «К сожалению, или к счастью, мы так и не вышли на международный рынок. В 2007 году собирались участвовать в нескольких проектах по торговой недвижимости в Венгрии и в Польше. Но кризис тогда всех остановил, и мы сконцентрировались на локальном рынке», – вспоминает Олег Салмин, генеральный директор компании.

С видом на Европу

Нередко барьером в другой стране для застройщиков становятся незнание локального рынка и сложности с получением необходимых разрешений. «В подобных проектах залог успеха – надежный локальный партнер, который помог бы разобраться с документами, разрешениями, поиском подрядчиков», – считает Салмин.

Поэтому зачастую украинские застройщики выступают девелоперами, а проект реализуют местные компании. «Выбор подрядчика-резидента – наилучший вариант. При этом инвестор, к примеру, может давать право на использование своей торговой марки», – говорит Игорь Корнев, управляющий партнер адвокатской фирмы GORO legal.

Девелоперы уверяют, что зарубежные проекты им нужны отнюдь не для заработка, а для расширения портфолио, «прощупывания» новых рынков и получения нового опыта

Важный вопрос – подбор команды и организация работы персонала в другой стране. Например, Юрий Карпенко, генеральный директор компании «Основа-Солсиф», жалуется на то, что специалисты соблазняются более выгодными предложениями от местных застройщиков и бросают проект.

Плюс ко всему украинские компании не всегда готовы к более жестким правилам игры, которые приняты в других странах. «Так, в Чехии для привлечения в строительные проекты средств физических лиц необходимо провести депонирование определенной суммы. И только потом открывается специальный счет, куда заводятся деньги инвесторов», – рассказывает Корнев.

Тем не менее девелоперы уверяют, что зарубежные проекты им нужны отнюдь не для заработка, а для расширения портфолио, «прощупывания» новых рынков и получения нового опыта. «В Европе, например, высокие конкуренция и стартовые инвестиции. Потому что землю тебе приходится покупать очень дорого, строить – тоже. При этом коррупция и бюрократия – на минимальном уровне. Поэтому застройщики идут в другие страны не за прибылью, а для получения официального капитала и диверсификации портфеля», – считает вице-президент компании UTG Игорь Мельник.

Если вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции.
Журнал Forbes
Экскурс в историю
Инвестиции в доходные дома могут стать хорошей альтернативой банковским депозитам и другим видам вложений
Продавец интеллекта
Для гендиректора Google Сундара Пичаи искусственный интеллект — это не модная фраза из фильмов о далеком будущем. Это то, на чем интернет-гигант уже в ближайшее время намерен заработать миллиарды
Быть за кадром: как собственнику выбрать грамотного топ-менеджера
И в чем состоит основная задача менеджмента
Все материалы раздела
Мнения
Самое темное время перед рассветом: как преодолеть кризис в компании
Какие задачи лягут на плечи команды, а какие – непосредственно на владельца
10406 просмотров
Коллекторы и юрлица: с бизнесом не церемонятся
Чем отличается поведение коллекторских структур в отношении должников-физлиц и бизнесменов
13711 просмотров
Скромное обаяние биткоина: украинские реалии использования криптовалют
При том, что криптовалюты пока официально запрещены, Украина входит в топ-5 стран мира по количеству пользователей различными биткоин-кошельками
22370 просмотров
Новый-старый порядок аттестации от Минюста: что изменилось
Об особенностях нового порядка аттестирования состава Государственной уголовно-исполнительной службы Украины
3753 просмотра
июль 2017
ПнВтСрЧтПтСбВсПнВтСрЧтПтСбВс
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31
FORBES В СОЦИАЛЬНЫХ СЕТЯХ
Комментариев 0
Войдите, чтобы опубликовать комментарий