С видом на Европу: как украинский девелопер составил конкуренцию застройщикам из ЕС

Компания GEOS развернула строительство в центре Будапешта
С видом на Европу: как украинский девелопер составил конкуренцию застройщикам из ЕС
Фото: Артур Верховецкий для Forbes Украина

«Вот что бывает, когда встречаешь в другой стране земляков. Планируешь выпить кофе, а в итоге начинаешь строить новый проект в Европе», – смеется глава совета директоров компании GEOS Максим Барбаш, не без гордости демонстрируя макет жилого комплекса ERKEL Residences, который уже к началу 2018 года вырастет в центре Будапешта. «Нас не раз спрашивали, зачем нам Европа. Мол, что, в Украине работы мало? Но все же очевидно. Там правила игры отрегулированы, тебе не нужно искать никакие обходные пути. И ты получаешь не только защиту бизнеса, хеджирование валютных рисков, но и колоссальный опыт, а также капитализацию своего имени», – говорит Барбаш.

GEOS присматривалась к зарубежному рынку достаточно давно, еще с 2011 года. Но, как это часто бывает, все решил случай. «В декабре 2014-го во время поездки в Венгрию я познакомился с бургомистром одного из районов Будапешта. Разговорились, оказалось, что его жена из Киева, и они даже жили недалеко от «Олимпийского». У нас завязалась беседа, и выяснилось, что муниципалитет регулярно выставляет земли на продажу. Так мы решили поучаствовать в аукционе и выкупили два участка под застройку», – вспоминает бизнесмен.

Сердце столицы

Купленная земля находится в Ференцвароше. Это центральный исторический район Будапешта, примыкающий к Дунаю. Площадь земли, на которой уже ведется строительство, составляет около 7000 кв. м, второго участка – порядка 6000 кв. м. «В общей сложности по итогам аукциона заплатили 4,5 млн евро. К слову, в ближайшем будущем мы планируем участвовать еще в одном аукционе и претендовать на участок в 12 000 кв. м. Он находится в том же районе», – рассказывает Барбаш.

Erkel Residences – жилой комплекс из двух девятиэтажных секций с трехуровневым подземным паркингом. «Мы целимся в хороший бизнес-класс. А по украинским меркам – это даже скорее премиум. При этом цена строительства в 2–2,5 раза выше, чем в Украине. Соответственно, стоимость квадратного метра составит от 2000–2500 евро, что, в принципе, является средней для этого района ценой», – отмечает Барбаш.

«В ЕС продавать на этапе котлована – нормальная практика»

В данном проекте GEOS играет роль девелопера, в то время как проектировщиком и генподрядчиком являются местные компании. Проектировщик – известное в Венгрии бюро Sporaarchitects, а генподрядчик – компания Pszota Builder Kft. Планируемый объем инвестиций в строительство Erkel составит около 20 млн евро. На данный момент вложено уже почти 5 млн евро.

На получение необходимых разрешений и документов компания потратила почти год, и в сентябре 2016-го началась закладка фундамента. «В принципе, в Украине для запуска строительства требуется такое же время. Но сравнивать некорректно. Не нужно забывать, какой ценой и какими путями все эти разрешения выбиваются у нас», – рассуждает бизнесмен.

Экология с бонусом

Барбаш говорит, что главное отличие строительного рынка Украины от венгерского в том, что все процессы жестко регламентированы. Прежде всего проект утверждается на уровне местных властей. «Причем если к нему есть обоснованные вопросы или претензии, их озвучат, а после доработки проект согласуют. Не так, как у нас: «Проект плохой, но если вы нам заплатите столько-то – он будет уже хорошим», – объясняет бизнесмен.

В ходе строительства компания ведет специальный журнал работ, который заполняется как в онлайн-формате, так и в бумажном виде. И его регулярно проверяют представители мэрии. «Туда даже подшиваются товарные чеки по всем купленным стройматериалам. Поэтому украсть что-то или положить себе в карман – невозможно, да и не имеет смысла», – подчеркивает девелопер.

«Если посмотреть на город сверху, то возвышаются над всей застройкой только венгерский парламент и базилика Святого Иштвана. Поэтому выгнать «свечку» на 25 этажей ни одной строительной компании никто и никогда не позволит»

Кроме того, застройщик должен выполнить множество требований по энергоэффективности и экологичности здания. Произвести его утепление, обеспечить автономную подачу воды и тепла для жильцов, оптимизировать потребление электроэнергии. В Erkel, к примеру, для горячего водоснабжения и отопления будут установлены отдельные газовые котлы, в квартирах, помимо радиаторов, предусмотрены полы с подогревом. Канализация тоже автономная, с присоединением к городским коммуникациям. «Нюансов много. Вплоть до того, что лампочки во всех помещениях тоже должны быть энергосберегающими. Иначе дом не примут в эксплуатацию», – констатирует Барбаш.

Также Венгрия поощряет застройщиков, которые используют при строительстве жилых комплексов зеленые технологии. «За установку солнечных панелей девелоперу в качестве бонуса могут дать право построить еще два дополнительных этажа», – приводит пример Барбаш.

В то же время однородность и этажность застройки Будапешта власти строго контролируют, благодаря чему ландшафт города выглядит аккуратно. «Если посмотреть на город сверху, то возвышаются над всей застройкой только венгерский парламент и базилика Святого Иштвана. Поэтому выгнать «свечку» на 25 этажей ни одной строительной компании никто и никогда не позволит», – уверяет девелопер.

Удачный старт

По словам Барбаша, огромное преимущество европейского рынка – в его прозрачности и предсказуемости, что дает застройщикам возможность спокойно планировать деятельность и не бояться рейдерства.

«Расскажу одну историю. На месте участка, который мы купили, находилось здание, довольно старое. И его нужно было сносить. В Украине это закончилось бы приходом каких-то активистов и скандалом. И мы задали представителям местной власти вопрос: «А возможен ли такой сценарий в Будапеште?» И услышали удивленный ответ: «Это ваша собственность, и вы имеете полное право там строить. Если же будет какая-то провокация – это уже забота полиции», – рассказывает Барбаш.

«Если будет какая-то провокация – это уже забота полиции»

Еще один стимул – довольно мягкое налогообложение. «Если у нас НДС – 20%, то там – 5% для новостроек, если у нас налог на прибыль – 18%, то там с 2017 года – 9%. И хотя потенциальный заработок все равно ниже, чем в Украине, мы рассчитываем, что рентабельность проекта составит не менее 15%», – прогнозирует бизнесмен. По его словам, на тот момент, когда будет закончен фундамент и начнется возведение стен, компания планирует продать до 40% квартир. «Причем продавать на этапе котлована – нормальная практика. В Европе никто не боится афер. Каждый застройщик обязан формировать на так называемых скролл-счетах резервный капитал, достаточный для покрытия обязательств перед инвестор ми в случае форс-мажора», – отмечает девелопер.

К слову, для GEOS это уже вторая попытка покорить Европу. Первый проект, пусть и меньшего масштаба, компания реализовала в Польше, в окрестностях Кракова. «В 2015 году мы выкупили участок площадью 2000 кв. м под таунхаусы. По сравнению с Будапештом, сумма инвестиций гораздо меньше, около 2 млн евро. Это, можно сказать, наш пилотный выход в Европу, именно с него мы начали «пробовать» этот рынок. Кстати, строительство уже практически завершено и почти все таунхаусы выкуплены», – рассказывает Барбаш.

GEOS не намерена останавливаться на достигнутом. Компания всерьез рассматривает «расширение вглубь континента». Например, в Германию или Австрию. «Если мы докажем, в первую очередь самим себе, что можем создавать европейский продукт европейского качества, то нам вряд ли что-либо помешает конкурировать с застройщиками в других странах», – подытоживает бизнесмен.

За семь морей

GEOS – далеко не единственная компания, которая пытается строить за пределами Украины. Одним из знаковых проектов стал Kempinski Hotel & Residences Palm Jumeirah в Дубае, который реализовала компания «Познякижилбуд» на рубеже 2009-2010 годов. «Они мечтали запустить такой проект в Украине, но, к сожалению, пока не смогли. Видимо, на зарубежных цивилизованных рынках доходность меньше, однако и риски не так велики, как в Украине, поэтому там капитал работает эффективнее», – считает управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

Корпорация «Альтис-Холдинг» участвовала в строительстве научной лаборатории CEZAMAT в Варшаве, инвестиции в которую составили около 109 млн евро. По словам генерального директора компании Александра Глимбовского, «Альтис» занимался там в основном инженерными работами, а доля компании в проекте была около 15%. В 2015 году озвучивала планы строить в странах СНГ и компания ТММ. Но ее гендиректор Николай Толмачев говорить о них отказался.

Впрочем, некоторые украинские игроки смогли осилить и более глобальные проекты. Так, группа «Основа» участвовала в строительстве автомагистралей в Венгрии, а также плотин в Алжире, Тунисе, Тоголезской Республике (Того). А компания «Альтком» была задействована в строительстве автомобильно-железнодорожного моста Атамурат-Керкичи в Туркменистане и в проектах по строительству аэропортов в Дашогузе и Туркменабаде.

Они пытались

Но успешным опытом могут похвастаться не все. Например, девелоперская компания «XXI Век» тоже пыталась пробовать свои силы за рубежом. Безуспешно. «К сожалению, или к счастью, мы так и не вышли на международный рынок. В 2007 году собирались участвовать в нескольких проектах по торговой недвижимости в Венгрии и в Польше. Но кризис тогда всех остановил, и мы сконцентрировались на локальном рынке», – вспоминает Олег Салмин, генеральный директор компании.

С видом на Европу

Нередко барьером в другой стране для застройщиков становятся незнание локального рынка и сложности с получением необходимых разрешений. «В подобных проектах залог успеха – надежный локальный партнер, который помог бы разобраться с документами, разрешениями, поиском подрядчиков», – считает Салмин.

Поэтому зачастую украинские застройщики выступают девелоперами, а проект реализуют местные компании. «Выбор подрядчика-резидента – наилучший вариант. При этом инвестор, к примеру, может давать право на использование своей торговой марки», – говорит Игорь Корнев, управляющий партнер адвокатской фирмы GORO legal.

Девелоперы уверяют, что зарубежные проекты им нужны отнюдь не для заработка, а для расширения портфолио, «прощупывания» новых рынков и получения нового опыта

Важный вопрос – подбор команды и организация работы персонала в другой стране. Например, Юрий Карпенко, генеральный директор компании «Основа-Солсиф», жалуется на то, что специалисты соблазняются более выгодными предложениями от местных застройщиков и бросают проект.

Плюс ко всему украинские компании не всегда готовы к более жестким правилам игры, которые приняты в других странах. «Так, в Чехии для привлечения в строительные проекты средств физических лиц необходимо провести депонирование определенной суммы. И только потом открывается специальный счет, куда заводятся деньги инвесторов», – рассказывает Корнев.

Тем не менее девелоперы уверяют, что зарубежные проекты им нужны отнюдь не для заработка, а для расширения портфолио, «прощупывания» новых рынков и получения нового опыта. «В Европе, например, высокие конкуренция и стартовые инвестиции. Потому что землю тебе приходится покупать очень дорого, строить – тоже. При этом коррупция и бюрократия – на минимальном уровне. Поэтому застройщики идут в другие страны не за прибылью, а для получения официального капитала и диверсификации портфеля», – считает вице-президент компании UTG Игорь Мельник.

Если вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции.
Журнал Forbes
Экскурс в историю
Инвестиции в доходные дома могут стать хорошей альтернативой банковским депозитам и другим видам вложений
Продавец интеллекта
Для гендиректора Google Сундара Пичаи искусственный интеллект — это не модная фраза из фильмов о далеком будущем. Это то, на чем интернет-гигант уже в ближайшее время намерен заработать миллиарды
Быть за кадром: как собственнику выбрать грамотного топ-менеджера
И в чем состоит основная задача менеджмента
Все материалы раздела
Мнения
Коллекторы и юрлица: с бизнесом не церемонятся
Чем отличается поведение коллекторских структур в отношении должников-физлиц и бизнесменов
6344 просмотра
Скромное обаяние биткоина: украинские реалии использования криптовалют
При том, что криптовалюты пока официально запрещены, Украина входит в топ-5 стран мира по количеству пользователей различными биткоин-кошельками
13794 просмотра
Новый-старый порядок аттестации от Минюста: что изменилось
Об особенностях нового порядка аттестирования состава Государственной уголовно-исполнительной службы Украины
2138 просмотров
Экспортные мифы, или Как покорить Великую Китайскую стену
Рынок КНР сверхпривлекателен для экспортеров всего мира, продукция которых сегодня китайскому потребителю кажется гораздо интереснее, чем украинская
4311 просмотров
февраль 2017
ПнВтСрЧтПтСбВсПнВтСрЧтПтСбВс
FORBES В СОЦИАЛЬНЫХ СЕТЯХ
Комментариев 0
Войдите, чтобы опубликовать комментарий