Точка разворота: как воспитать здоровую конкуренцию на строительном рынке

И преодолеть демпинговою политику застройщиков-«однодневок»
Точка разворота: как воспитать здоровую конкуренцию на строительном рынке
Фото Shutterstock

Украинский рынок первичной недвижимости превратился в полигон ожесточенной борьбы. С одной стороны, обострение кризиса сыграло застройщикам на руку: банкротства банков и последовавший за ними отток вкладов поспособствовали тому, что на руках у населения сформировался внушительный инвестиционный ресурс. Он и был направлен на приобретение жилья, в котором население увидело более надежный, нежели банковский депозит, объект капиталовложения.

С другой стороны, рост спроса на первичную недвижимость спровоцировал строительный бум и приход на рынок большого количества новых игроков. Причем, эта тенденция захлестнула не только столицу, но и другие крупные города Украины – Львов, Одессу, Днепр, Харьков. И, казалось бы, такое оживление жилищного строительства – это явление однозначно позитивное, которое должно выступать своеобразным локомотивом рынка, способствовать его развитию.

Но это в теории. На практике же многие компании, пришедшие в течение 2014-2016 годов, не обладают ни должным опытом, ни репутацией, ни ликвидностью. Такие игроки ведут агрессивную ценовую политику, что позволяет им завлечь инвесторов. Но для самих покупателей подобный демпинг грозит целым «букетом» рисков. Начиная от нарушения строительных норм и срывов срока сдачи объектов вследствие недостаточности средств у девелопера, и заканчивая откровенным криминалом – махинацией с документами, неправомерными захватами участков и, в итоге, замороженным строительством.

За примерами далеко ходить не нужно. Большинство строек, которые замерли в последнее время – это и есть следствие такой неконтролируемой конкуренции. При этом если обратить внимание на фигурантов строительных скандалов, в 99 случаев из 100 ими и становятся компании, которые «выстрелили» недавно и ведут, мягко говоря, не совсем чистоплотную игру. Вместе с тем, среди застройщиков, имеющих на рынке многолетнюю историю, подобных прецедентов практически нет. Да и большинство возникающих конфликтов решаются быстро, бескровно и, самое главное, безболезненно для инвесторов.

На практике же многие компании, пришедшие в течение 2014-2016 годов, не обладают ни должным опытом, ни репутацией, ни ликвидностью

Вообще, самым сложным для девелоперов был и остается сегмент недорого жилья эконом- и комфорт-класса. Именно там находится массовый покупатель, за деньги которого сражаются застройщики. Ведь доля бюджетных квартир в общем объеме строительства составляет 70-80%.

Тем не менее, наиболее популярным методом завоевания благосклонности покупателя была и остается цена. Только вот если раньше, в период курсовой стабильности, девелоперы располагали неким коридором, в рамках которого они могли варьировать стоимость квадратного метра, то сегодня маржа (прежде всего в сегменте дешевой недвижимости) – минимальна. А значит, стоимость квартир снижается в ущерб качеству строительства. Используется недорогая отделка и коммуникации, упрощается общая планировка и внешний вид здания, а в некоторых случаях, заявленный материал стен (например, кирпич), заменяется более дешевыми аналогами (газобетоном или даже пустотелым блоком).

Не меньшая проблема – это придомовая инфраструктура. Зачастую обещанные застройщиком игровые площадки, парковки, детские сады и прочее не соответствуют генеральному плану застройки района. Кроме того, нередко на строительство оных у компаний не хватает денег. Но инвестор об этом даже не подозревает. В итоге, все, что было заявлено в рекламных буклетах, так на бумаге и остается.

Энергоэффективности зданий при их строительстве уделяют внимание тоже единицы. Почему? Ответ очевиден: все это немалые инвестиции, которые невозможны при условии, что покупателя нужно взять любой ценой. В прямом и переносном смысле.

Однако такой путь однозначно приведет к застою, поскольку нижняя планка стоимости квадратного метра для первичного рынка уже достигнута. Тот же, кто рискнет опуститься еще ниже, столкнется с неизбежными финансовыми проблемами и повальной заморозкой строек.

Выход? Искать альтернативные способы достучаться до своего инвестора. Тем более, что они буквально на поверхности.

Прежде всего, экономия не должна идти в ущерб характеристикам объекта. И даже пусть застройщик отказывается от импортных или более дорогих материалов, он может найти их аналоги (в том числе, украинского производства), которые не приведут к повышению цены, но сохранят заявленные в проекте потребительские свойства в части прочности, долговечности, теплопроводности и т.д.

Развивая социальную инфраструктуру, застройщик получает лояльных партнеров в виде магазинов, ресторанов, фитнес-центров, клиник и т.д. для своих других объектов

Вторая важная составляющая – это обустройство примыкающей к жилому комплексу территории. К сожалению, украинские застройщики все еще «застряли» в начале 2000-х и считают, что от будущего владельца квартиры можно откупиться голыми стенами. Однако, нужно осознать, что потребитель привык выбирать, и он, в конце концов, имеет полное право получить за свои деньги место для комфортной жизни, а не просто «коробку» со стеклопакетами, дверьми и видом на лес.

К тому же, не стоит забывать и о том, что, развивая социальную инфраструктуру, застройщик получает лояльных партнеров в виде магазинов, ресторанов, фитнес-центров, клиник и т.д. для своих других объектов. К примеру, в соседствующих с нами странах Европы, таких как Польша, Чехия, Словакия, застройщик не сможет возвести жилую высотку, если не обеспечит ее благоустроенной территорией, должным количеством парковочных мест с качественным асфальтовым покрытием и т.д. А кто мешает перенять этот опыт нам?

Ну и, безусловно, обязательной составляющей современного жилья становятся его энергосберегающие свойства, независимость от централизованного тепло- и водоснабжения. Например, в Германии для всех новых и модернизированных зданий еще с 2002 года является обязательным наличие специального энергетического паспорта (сертификата), который свидетельствует о его соответствии принятым нормам потребления. Похожие требования действуют в Финляндии, Италии, Франции, Дании.

Украина, к сожалению, пока что не пришла к цивилизованному регулированию энергоэффективности объектов на государственном уровне. Но ужесточение тарифной политики в сфере ЖКХ так или иначе должно служить для девелоперов стимулом еще на этапе проектирования объекта задаваться вопросом сохранения тепла, потребления воды и электричества, и организации автономных источников энергоснабжения.

Ведь именно наличие дополнительных преимуществ у жилья, увеличивающих степень его комфорта и напрямую влияющих на стоимость коммунальных благ, наряду с репутацией застройщика и его историей станут решающими факторами при покупке квартиры. И, очевидно, что очень многие компании, игнорирующие вызовы рынка, если не сегодня, то уже завтра своих покупателей попросту потеряют. 

Если вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции.
FORBES В СОЦИАЛЬНЫХ СЕТЯХ
Комментариев 0
Войдите, чтобы опубликовать комментарий
Последние мнения
Самое темное время перед рассветом: как преодолеть кризис в компании
Какие задачи лягут на плечи команды, а какие – непосредственно на владельца
Коллекторы и юрлица: с бизнесом не церемонятся
Чем отличается поведение коллекторских структур в отношении должников-физлиц и бизнесменов
Скромное обаяние биткоина: украинские реалии использования криптовалют
При том, что криптовалюты пока официально запрещены, Украина входит в топ-5 стран мира по количеству пользователей различными биткоин-кошельками
Новый-старый порядок аттестации от Минюста: что изменилось
Об особенностях нового порядка аттестирования состава Государственной уголовно-исполнительной службы Украины
Экспортные мифы, или Как покорить Великую Китайскую стену
Рынок КНР сверхпривлекателен для экспортеров всего мира, продукция которых сегодня китайскому потребителю кажется гораздо интереснее, чем украинская
Сколько стоит профессиональное выгорание персонала
И как бизнес может застраховаться от проблем с сотрудниками
Разрубить гордиев узел: еврооблигационные LPN-структуры и новые правила налогообложения
Каковы новые правила налогообложения процентов, выплачиваемых украинскими эмитентами так называемых «облигаций участия в кредите» на международных рынках капитала
Принуждение в частном порядке: новшества в сфере исполнения судебных решений
Станет ли институт частных исполнителей необходимым и достаточным условием эффективной и объективной работы судебной системы