Земельная реформа: возможна ли перезагрузка

Правительство вынужденно уступило инициативу народным депутатам
Земельная реформа: возможна ли перезагрузка
Фото Shutterstock

13 декабря в парламенте был зарегистрирован законопроект об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Соавторы – народные депутаты Алексей Мушак, Сергей Хлань, Павел Ризаненко (все – Блок Петра Порошенко). Появление документа стало неожиданностью: после того как 6 октября Верховная Рада убедительно продлила 297-ю голосами мораторий на продажу земель сельхозназначения до 1 января 2018 года, дискуссия о рынке земли считалась как минимум неактуальной на несколько месяцев. Кроме того, регистрация именно депутатского законопроекта лишний раз подчеркнула пассивную позицию правительства, которое так и не смогло определиться с вариантом развития земельных отношений.

Текста законопроекта № 5535 по состоянию на 23:00 13 декабря еще не было в открытом доступе. Однако ключевые фигуры аграрного рынка с ним уже ознакомлены.

Forbes попросил первого заместителя министра аграрной политики и продовольствия Максима Мартынюка, который курирует земельную реформу и анализировал в рамках этой задачи различные модели введения рынка земли, прокомментировать концепцию, предложенную народными депутатами.

Даже безотносительно к содержанию, законопроект № 5535 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» уже одним фактом своего возникновения оказал безусловно позитивный эффект. Он дал толчок дискуссии относительно введения рынка земли, которая рисковала замереть на длительный срок, как это традиционно происходило после очередного продления моратория. Алексей Мушак и Сергей Хлань были одними из немногих, кто выступил против продления моратория при голосовании 6 октября, и появление законопроекта об обороте сельхозземель их авторства указывает на последовательность их позиции.

Коротко суть предложенной модели выглядит следующим образом. Рынок земли запускается в несколько этапов. На первом этапе право продавать землю сельскохозяйственного назначения получают объединенные территориально общины в своей юрисдикции и Госгеокадастр в части земель государственной формы собственности. Со второй половины 2018 года смогут продаваться земли частных лиц. Круг покупателей на этом этапе ограничен гражданами Украины, территориальными общинами и государством в лице уполномоченного ведомства. С 2020 года рынок открывается для юридических лиц и физлиц-предпринимателей. Иностранцы смогут приобретать землю в Украине с 1 января 2030 года. Предусмотрена возможность обмена участков со схожими характеристиками и в одной климатической зоне.

В рамках защиты от чрезмерной концентрации вводятся предельные лимиты на владение землей: 500 га для физических лиц и до 33% земель соответствующего района – для юридических. При покупке свыше 200 га покупатель обязан подать электронную декларацию и таким образом подтвердить легальность происхождения средств для сделки.

При покупке свыше 200 га покупатель обязан подать электронную декларацию и таким образом подтвердить легальность происхождения средств для сделки

Предусмотрено введение ценового индикатива, который рассчитывается на основе нормативной денежной оценки – стоимость земельного участка не может быть ниже, чем 20 годовых средних арендных плат в соответствующем районе. То есть ценовой минимум будет находиться на уровне около $800-1000 за гектар. Для предотвращения спекуляций в первые три года после покупки в случае перепродажи земли налог с ценовой разницы составит 90%.

Земля может выступать банковским залогом, и в случае невыплаты займа участок конвертируется в деньги исключительно путем продажи на электронных земельных торах.

Теперь несколько слов о личной оценке данного законопроекта.

Я был одним из разработчиков поэтапного концепта земельной реформы в Госгеокадастре и рад видеть, что часть наших идей – обязательность формата электронных земельных торгов, поэтапность и ряд других нашли отражение в законопроекте №5535. Должен отметить, что концепция народных депутатов является более либеральной, чем предложенная нами, которая не предполагала присутствия на рынке юридических лиц и иностранцев – на всех его этапах.

Но, несмотря на собственную положительную оценку документа, следует остановиться на некоторых рискованных или как минимум дискуссионных его положениях.

Допуск иностранцев к покупке земли. Даже с оговоркой об отсрочке на 13 лет, право нерезидентов владеть землей в Украине – основной недостаток этого проекта. События последних двух лет на Востоке страны очередной раз доказали непредсказуемость истории и важность жестких гарантий соблюдения государственных интересов. Но даже если вынести за скобки чисто мировоззренческий аспект, эта норма неизбежно трансформируется популистами в тезис о том, что «украинцы будут слугами на своей земле», что значительно снижает шансы документа на принятие.

Даже если вынести за скобки чисто мировоззренческий аспект, эта норма неизбежно трансформируется популистами в тезис о том, что «украинцы будут слугами на своей земле», что значительно снижает шансы документа на принятие

Ограничение на концентрацию юридическими лицами на уровне 33% земель района. Авторы законопроекта существенно добавят работы Антимонопольному комитету, но вряд ли получат желаемый эффект. Давайте предположим, что эта норма четко соблюдена, и три агрохолдинга разделили между собой земли одного района, сформировав олигополию – будет ли это способствовать здоровым рыночным отношениям в отрасли? Ответ очевиден. Рынок земли не монолитен, это совокупность отдельных небольших рынков. И применять к ним нужно понятие не только географической, но и естественной монополии, вводя ограничения на уровне объединенных территориальных общин.

«Драконовская» пошлина на перепродажу. Рынок земли вводится в том числе и как инструмент привлечения инвестиций в АПК. Однако ставка налога на перепродажу на уровне 90% исключает интерес портфельных инвесторов. Безусловно, должны быть предохранители от массовых спекуляций, однако они должны быть сбалансированы с обеспечением инвестиционной привлекательности отрасли в том числе и для привлечения капитала из финансового сектора. Как вариант, можно ввести понижающий коэффициент для пошлины, и таким образом инвесторы смогут определить для себя оптимальную точку выхода.

Недостаточно длительный протекционистский период для фермеров. В предложенном варианте фермеры получают всего 1,5 года на то, чтобы сформировать земельный банк до выхода на рынок крупных игроков. Учитывая, что на аккумуляцию необходимой для выкупа земли суммы может уйти до года, льготный период явно недостаточный. Его нужно продлить до пяти лет, то есть до 2023 года, и при этом сразу принять для себя, что на этом этапе возможно незначительное проседание вала урожая, поскольку мелкие игроки будут вынимать деньги из оборота для осуществления сделок.

Рассинхронизация допуска на рынок юридических лиц и иностранцев. Если принимается политическое решение о предоставлении нерезидентам права покупки сельхозземель, то оно должно реализовываться исключительно в связке с выходом на рынок юридических лиц, так как за вторыми очень легко спрятать первых. Ситуация, в которой юридические лица работают на рынке 10 лет, и только после этого открывается доступ для иностранного капитала – это самообман, поскольку при высоком качестве юридической поддержки скрыть конечного бенефициара не составляет труда.

Главное, что законопроект получился комплексным и обеспечивает два базовых принципа, обязательных при проведении земельной реформы – этапность и регулируемость

Все указанные положения – обсуждаемы и корректируемы при наличии политической воли и готовности к компромиссу всех заинтересованных сторон. Главное, что законопроект получился комплексным и обеспечивает два базовых принципа, обязательных при проведении земельной реформы – этапность и регулируемость. В нем предвосхищены и нивелированы потенциально проблемные аспекты – например, преимущественное право совладельца на выкуп части партнера или статус активов, расположенных на приобретаемом земельном участке, в частности, ирригационных систем; детализированы механизмы осуществления сделок.

Что бы ни говорили популисты, техническая инфраструктура, в частности – Государственный земельный кадастр, полностью готова к введению земли в товарный оборот. Это решение обеспечит реализацию базовых прав 7 млн человек – владельцев паев, которые не могут распорядиться своей собственностью, увеличение ресурсов для эффективного агропроизводства, формирование справедливой рыночной цены на землю.

Кабмин также почти завершил доработку собственного варианта законопроекта. Но чей бы законопроект ни одержал победу в сессионном зале, главное – чтобы земельная реформа сдвинулась с мертвой точки.

Если вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции.
FORBES В СОЦИАЛЬНЫХ СЕТЯХ
Комментариев 0
Войдите, чтобы опубликовать комментарий
Последние мнения
Самое темное время перед рассветом: как преодолеть кризис в компании
Какие задачи лягут на плечи команды, а какие – непосредственно на владельца
Коллекторы и юрлица: с бизнесом не церемонятся
Чем отличается поведение коллекторских структур в отношении должников-физлиц и бизнесменов
Скромное обаяние биткоина: украинские реалии использования криптовалют
При том, что криптовалюты пока официально запрещены, Украина входит в топ-5 стран мира по количеству пользователей различными биткоин-кошельками
Новый-старый порядок аттестации от Минюста: что изменилось
Об особенностях нового порядка аттестирования состава Государственной уголовно-исполнительной службы Украины
Экспортные мифы, или Как покорить Великую Китайскую стену
Рынок КНР сверхпривлекателен для экспортеров всего мира, продукция которых сегодня китайскому потребителю кажется гораздо интереснее, чем украинская
Сколько стоит профессиональное выгорание персонала
И как бизнес может застраховаться от проблем с сотрудниками
Разрубить гордиев узел: еврооблигационные LPN-структуры и новые правила налогообложения
Каковы новые правила налогообложения процентов, выплачиваемых украинскими эмитентами так называемых «облигаций участия в кредите» на международных рынках капитала
Принуждение в частном порядке: новшества в сфере исполнения судебных решений
Станет ли институт частных исполнителей необходимым и достаточным условием эффективной и объективной работы судебной системы