Як правильно провести due diligence нерухомості?

Яким чином звести нанівець ризики при купівлі нерухомого майна?
Як правильно провести due diligence нерухомості?

Перевірка юридичної чистоти об'єкта нерухомості, або due diligence, уже давно передує проведенню угод із подібними об'єктами. Пропонуємо вашій увазі чотири основні аспекти, на які слід орієнтуватися в ході такої перевірки.

Кого перевіряємо

Перш за все, ретельному «розгляду» підлягає сам продавець і його правомочність укладати угоди з нерухомістю.

Якщо на боці продавця виступає юридична особа, то в статуті компанії слід перевіряти внутрішній порядок прийняття рішень щодо нерухомості. В одних випадках виконавчий орган має такі повноваження, в інших же прийняття рішень щодо нерухомості може виявитися виключною компетенцією загальних зборів учасників.

Вкрай важливо переконатися в актуальності наданої редакції статуту, оскільки з початку 2016 року держреєстратор не проставляється на статуті печатку й відмітки про реєстрацію. Почасти ризик надання статуту в старій редакції можна усунути, наприклад, замовивши розширений електронний витяг з Реєстру юросіб, що відображає всі реєстраційні дії конкретної юрособи, в тому числі ─ дати внесення змін до статуту.

У цьому ж Реєстрі можна перевірити, чи не перебуває юрособа в процесі припинення і чи не відкрито відносно неї провадження у справі про банкрутство, що також може істотно вплинути на порядок укладання угоди і пов'язані з нею ризики.

Збираючись придбати нерухомість у компанії в процесі банкрутства, слід враховувати три фактори.

По-перше, уповноваженим представником компанії виступатиме розпорядник майна, керуючий санацією, ліквідатор ─ одним словом, арбітражний керуючий, затверджений судом в рамках такої справи.

По-друге, саме відчуження нерухомості буде проходити за процедурою аукціону, який можуть неодноразово скасовувати.

По-третє, незадоволені кредитори можуть оскаржувати в подальшому саму угоду.

Якщо продавцем є фізична особа, на відчуження нерухомості може знадобитися згода чоловіка(дружини) ─ у разі придбання продавцем майна в шлюбі.

Що перевіряємо

Ключовим «фігурантом» due diligence є, безумовно, сам об'єкт нерухомості. Перш за все, аналізуються правовстановлюючі документи продавця, правомірність придбання об'єкта, наявність обтяжень і прав третіх осіб на цей об'єкт.

Так, наприклад, правовстановлюючим документом потенційного контрагента може виявитися свідоцтво на 290/300 часток у праві власності на об'єкт. Другим співвласником 10/300 ─ компанія, єдиний засновник якої збанкрутував і припинив існування 10 років тому. Тобто «пустушка», яка не має ніяких юридичних можливостей приймати рішення, в тому числі про розподіл об'єкта нерухомості.

Важливо при цьому мати на увазі, що згідно із законодавством, режим спільної часткової власності передбачає необхідність волевиявлення всіх співвласників об'єкта для здійснення будь-яких дій з останнім (наприклад, реконструкція). Тому придбання об'єкта на таких умовах, фактично, «заморожує» його повноцінне використання.

Згідно із законодавством, режим спільної часткової власності передбачає необхідність волевиявлення всіх співвласників об'єкта для здійснення будь-яких дій з останнім (наприклад, реконструкція)

Значно спростило аналіз об'єктів розкриття Реєстру речових прав на нерухомість. Замовивши консолідовану інформаційну довідку, можна побачити не тільки право власності продавця на об'єкт, а й інші речові права (наприклад, право оренди цього об'єкта), а також обтяження (арешти в рамках виконавчого провадження, іпотеки і т.д.).

Разом з тим, такий документ не можна назвати панацеєю – іноді довідка, сформована за критерієм «об'єкт», може не відображати обтяження, в той час як довідка за критерієм «суб'єкт» на продавця їх покаже. Також Реєстр може не «видати» майно компанії по її коду, і для того щоб виявити потрібну компанію, слід проаналізувати сотні сторінок з інформацією про нерухомість її «тезок».

Крім перевірки за реєстром, незайвим буде також технічна інвентаризація об'єкта. Хоча в більшості випадків процедура нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості не вимагає подання нотаріусу техпаспорта на об'єкт, наявний у продавця техпаспорт може не показати реального стану об'єкта (відсутність окремих елементів або, навпаки, наявність самовільних забудов).

Земля

На відміну від багатьох європейських країн, в українському законодавстві співвідношення земельної ділянки та об'єкта нерухомості на ньому відповідає принципу «земля йде за нерухомістю». Разом з тим питання оформлення земельної ділянки може також істотно вплинути як на саму угоду, так і на подальше користування об'єктом.

Перш за все слід звертати увагу на наявність у земельної ділянки під об'єктом кадастрового номера, оскільки, згідно із Земельним та Цивільним кодексами, такий номер є істотною умовою угоди. У разі недосягнення ж сторонами згоди з усіх істотних умов, як відомо, угода не вважається укладеною. Сама процедура присвоєння земельній ділянці кадастрового номера може зайняти кілька місяців.

За допомогою Публічної кадастрової карти, знаючи кадастровий номер земельної ділянки, можна перевірити її цільове призначення і відповідність об'єкта нерухомості таким призначенням, а також власника та користувачів землі.

У разі якщо продавець користується земельною ділянкою на праві постійного користування, бажано оформити у нотаріуса заяву-відмову від такого права в момент укладання угоди.

ЦМК vs корправа

Відносно складних об'єктів нерухомості сторонами може розглядатися варіант з придбанням корпоративних прав на компанію-продавця. Йдеться, перш за все, про функціонуючі цілісні майнові комплекси (далі ─ ЦМК) з завершеним циклом виробництва, безліччю діючих дозволів/ліцензій, де «життя» компанії-продавця зосереджено навколо цього ЦМК. Найчастіше сам продавець наполягає на укладенні угоди саме в такій формі, аргументуючи необхідністю зберегти цілісність об'єкта.

Незважаючи на очевидні плюси укладення угоди у формі купівлі корправ, що дозволяють уникнути простоїв у роботі ЦМК (збереження всіх дозвільних документів, штату працівників, контрагентів і т.д.), ризики придбання об'єкта з прихованими дефектами або пасивами компанії суттєво збільшуються, як і «фронт робіт» для їх зменшення.

В одному з протоколів загальних зборів компанії 6-річної давності останнім пунктом порядку денного можна виявити делегування співробітнику повноважень на відкриття дочірньої компанії в Прибалтиці

Навіть вивчивши майнову, дебіторсько-кредиторську, фінансову, податкову, судову і т.д. історію компанії за останні кілька років і практично зріднившись з її базою «1С», в одному з протоколів загальних зборів компанії 6-річної давності останнім пунктом порядку денного можна виявити делегування співробітнику повноважень на відкриття дочірньої компанії в Прибалтиці. Подальша робота з прибалтійськими державними реєстрами призведе до багатомільйонних кредитів у місцевому банку, поручителем за яким виступила українська материнська компанія.

Примітно, що сума за кредитними зобов'язаннями в кілька разів перевищуватиме обумовлену сторонами суму угоди з купівлі-продажу корпоративних прав. Тому якщо кінцевий інтерес покупця зосереджений саме на об'єкті нерухомості, а не компанії зі складною структурою активів, репутацією, клієнтами і т.д., схема з придбанням ЦМК все ж краща.

Важливо також пам'ятати, що обидва варіанти придбання об'єкта можуть вимагати отримання дозволу на концентрацію від Антимонопольного комітету України (ст. 24 Закону про захист економічної конкуренції). Незважаючи на те, що в 2016 році в закон внесли істотні зміни в частині підвищення фінансових порогів угоди, що вимагають дозволу на концентрацію, перевірка досягнення сторонами цих порогів є обов'язковим елементом due diligence ─ штрафи АМКУ за несанкціоновану концентрацію можуть досягати 5% доходу компанії за рік, що передує порушенню.

Якщо Ви помітили помилку, виділіть її та натисніть Ctrl+Enter для того, щоб повідомити про це редакцію
Погляд
Найтемніший час перед світанком: як подолати кризу в компанії
Які завдання ляжуть на плечі команди, а які ─ безпосередньо на власника
12427 переглядів
Колектори і юрособи: з бізнесом не церемоняться
Чим відрізняється поведінка колекторських структур стосовно боржників-фізосіб і бізнесменів
15301 перегляд
Скромна чарівність біткоіна: українські реалії використання криптовалют
Хоча криптовалюти поки що офіційно заборонені в Україні, країна входить у топ-5 країн світу за кількістю користувачів різними біткоін-гаманцями
25540 переглядів
Новий-старий порядок атестації від Мін'юсту: що змінилося
Про особливості нового порядку атестування складу Державної кримінально-виконавчої служби України
4594 перегляду
FORBES У СОЦІАЛЬНИХ МЕРЕЖАХ
Коментарів 0
Увійдіть, щоб опублікувати коментар