Рейтинг рантьє-2015

Рік компромісів: як власники комерційної нерухомості зберігали свої доходи в період кризи
Рейтинг рантьє-2015
Фото Анна Наконечна/Ігор Тишенко/Дмитро Стойков для Forbes Україна

Як і 2014-й, минулий рік виявився важким для власників комерційної нерухомості, але найгірше довелося готельєрам.

За даними Асоціації «Зірковий готель», сьогодні заповнюваність київських готелів становить 42–50%, що на 3–10 в. п. більше порівняно з аналогічним періодом минулого року. Багато готелів поспішили підвищити ціни, але за підсумками 2015-го мало кому з них удасться вийти в прибуток. У регіонах справи ще гірші. Кількість порожніх площ перевищує 60%.

Саме тому Forbes, складаючи рейтинг, не враховував сегмент готелів. Це призвело до того, що деякі завсідники, наприклад Олександр Бабаков та Євген Гінер, які контролюють готельного оператора Premier Hotels and Resorts («Прем'єр Інтернешнл»), не ввійшли до списку найбагатших рантьє; така ж доля спіткала і Леоніда Юрушева.

Багато об'єктів нерухомості залишилися на території анексованого Криму чи Донбасу, де наразі проходить АТО. Ці активи, якщо навіть і не були зруйновані чи відібрані, все одно перестали приносити стабільний дохід. Тому деякі гравці втратили свої місця в рейтингу і спустилися на сходинки нижче. Лідером за «втраченими» активами став Рінат Ахметов. У Донецьку в нього залишилися дві офісні будівлі та два готелі. Не пощастило і Геннадієві Корбану. У Криму було націоналізовано три його об'єкти: готель «Крим», що прямо на ялтинській набережній, пансіонат «Енергетик» і готель «Масандра».

Власникам бізнес-центрів пощастило більше, ніж готельєрам. Попит на офісні приміщення зберігся, проте виграли ті гравці, які можуть надати комфортне співвідношення ціни і якості. Середній рівень вакантності в бізнес-центрах Києва становить 25–30%.

Краща ситуація у власників торговельних центрів.

Обидва сегменти комерційної нерухомості рятують індивідуальні домовленості. Тенденція простежувалася ще 2014 року і стала масовою 2015-го.

Орендарям надають орендні канікули, ставку відв'язують від долара або ж застосовують фіксацію «умовного» курсу. Часто офісні приміщення надають або з високим рівнем базового оздоблення, або дозволяють зробити ремонт в рахунок орендних платежів.

У сегменті торговельної нерухомості орендну ставку частково прив'язують до виторгу. Важливу роль відіграє площа приміщення: що більша вона, то гнучкішим може бути власник у переговорному процесі. У підсумку об'єктивно оцінити дохід рантьє майже неможливо. Велика кількість компаній, опитаних Forbes, не можуть спрогнозувати, яку точно суму орендного доходу вони зароблять за підсумками року. Тому Forbes вперше зосередився на орендних площах об'єктів комерційної нерухомості. Оціночний річний дохід відіграє другорядну роль.

Місце Рантьє Основні об'єкти GBA*, кв. м GLA**, кв. м Оціночний річний дохід від оренди, млн грн
1 Олександр Фельдман Ринок «Барабашово» 859 200 424 000 800–960
2 Сім'ї Добрянського,
Волошина і Борис Мельничук
Ринок «7 километр» 750 000 370 000 500–700
3 Гарік Корогодський,
Олександр Меламуд
ТРЦ Dream Town 167 000 90 000 650–715
4 Олександр Ярославський ТРЦ «Караван» 240 000 165 600 420–440
5 Олександр Скоробогатько,
Олександр Пономаренко і партнери
ТРЦ Ocean Plaza 165 000 72 000 434–500
6 Віктор Поліщук БЦ і ТРЦ Gulliver 119 700 93 300 325–390
7 Хіллар Теддер ТРЦ Sky Mall, ТРЦ «Проспект» 226 400 150 500 210–360
8 Вагіф Алієв БЦ «Парус», БЦ Senator 110 400 83 500 319–382
9 Ігор Ніконов і партнери (Вадим Столар, Степан Черновецький) БЦ 101 Тower, БЦ IQ 107 000 78 500 326–369
10 Володимир Школьник мережа БЦ Forum 154 000 123 850 200–230
11 Роман Лунін ТЦ «Альта Центр», мережа ТРЦ «Екватор» 190 000 152 000 130–160
12 Вадим Єрмолаєв ТРК «МІСТ‑сіті», Cascade Plaza 257 000 110 000 230–260
13 Анатолій Шкрібляк, Олег Яковенко і партнери ТРЦ «Фабрика», ТРЦ «Форум Львів» 83 000 116 600 120–140
14 Рінат Ахметов БЦ «Леонардо» 39 800 34 000 300–310
15 Віктор Юшковський і партнери ТРЦ «Космополіт» 160 800 85 000 220–260

*GBA – загальна площа об'єктів, **GLA – орендна площа об'єктів

1Олександр Фельдман

Олександр Фельдман
Компанія: концерн АВЕК
Ключові об'єкти: ринок «Барабашово», ОТЦ Platіnum Plaza (Харків)
Загальна орендна площа: 424 000 кв. м
Олександр Фельдман
Фото: Андрій Авдєєнко для Forbes Україна

Ринок «Барабашово» займає близько 85 га. У планах його власника Олександра Фельдмана – освоїти ще 100 га. Це найбільший ринок не тільки в Україні, а й у Східній Європі. Проте безпроблемним актив назвати важко. У листопаді 2015 року на ринку сталася масштабна пожежа. Найбільше постраждав майданчик «Новий світ», на якому реалізуються товари широкого вжитку. У процесі ліквідації загоряння брали участь 20 пожежних відділень і п'ять автомобілів спеціального призначення. Пожежу віднесли до четвертого рівня складності. У Фельдмана є і менш заморочливі активи. Наприклад, ОТЦ Platіnum Plaza. А для душі – зоопарк Feldman Ecopark.

2Сім'ї Добрянського і Волошина, Борис Мельничук

Сім'ї Добрянського і Волошина, Борис Мельничук
Компанія: «Промтоварний ринок»
Ключові об'єкти: ринок «Сьомий кілометр» (Одеса)
Загальна орендна площа: 370 000 кв. м
Сім'ї Добрянського і Волошина, Борис Мельничук
Фото Дмитро Докунов для Forbes Україна

Співзасновниками знаменитого одеського ринку «Сьомий кілометр» були Віктор Добрянський, Валентин Волошин і Борис Мельничук. За президентства Віктора Януковича вони продали свої акції братам Аврамовим, яких називали «наглядачами» від депутата Партії регіонів Юрія Іванющенка. Після Революції гідності колишні власники через суд змогли повернути у власність свої акції. Але Віктор Добрянський до того часу вже помер. Його спадкоємці та сім'ї інших акціонерів почали боротьбу за прибутковий актив. Так, директор ринку «Сьомий кілометр» Василь Мозгальський стверджує, що сьогодні війну проти одеського ринку ведуть дві людини: екс-депутати облради Віктор Чернат-Добрянський та Денис Волошин.

3Гарік Корогодський, Олександр Меламуд

Гарік Корогодський, Олександр Меламуд
Компанія: «Віта Верітас»
Ключові об'єкти: ТРЦ Dream Тown (дві черги), Київ
Загальна орендна площа: 90 000 кв. м
Гарік Корогодський, Олександр Меламуд
Фото Ігор Тишенко для Forbes Україна

Як і для всіх рантьє України, для власників торговельно-розважального центру Dream Тown 2015 рік минув у процесі пошуку компромісів з орендарями: комусь надавали орендні канікули, десь переходили на формулу «орендна ставка плюс відсоток від обороту» тощо. 2015-го торговельно-розважальний центр знову опинився «під підозрою в замінуванні». Проте адміністрація відмінно впоралася з ситуацією: позначився досвід, здобутий 2014 року, коли Dream Тown «мінували» з десяток разів. Нагадаємо, у бізнесменів були плани побудувати третю частину ТРЦ. Але, як повідомив Forbes Олександр Меламуд, нині цей проект заморозили через несприятливий інвестиційний клімат. «Усе перебуває на стадії оформлення землі. Але проект закинули і не займаються ним», – розповів він.

4Олександр Ярославський

Олександр Ярославський
Компанія: DCH
Ключові об'єкти: мережа торговельних центрів «Караван» (Харків, Дніпропетровськ, Київ), готель «Харків Палас»
Загальна орендна площа: 165 600 кв. м
Олександр Ярославський
Фото Дмитро Стойков для Forbes Україна

Торговельними центрами «Караван» управляє компанія CDA Real Estate. Наприкінці 2013 року вона добудувала новий блок ТРЦ «Караван» у Дніпропетровську, що дало змогу збільшити GBA з 13 100 до 97 500 кв. м, а GLA – з 10 800 до 73 500 кв. м. Генеральний директор CDA Real Estate Данило Владов розповідає, що протягом року спостерігалися зміни рівня вакантності в об'єктах. Із початку 2015-го орендарі, як і ринок у цілому, відчули шок від значних валютних коливань, погіршення купівельних настроїв і спад роздрібного товарообігу майже на 25%. Нині, завдяки відносній стабілізації курсу долара, у новий торговельний сезон, який традиційно настає у вересні, мережа «Караван» увійшла з низькою вакантністю: київський ТРЦ – 2%, харківський – 0%, дніпропетровський – 5%. Компанія також розробляє нові проекти комерційної нерухомості.

5Олександр Скоробогатько, Олександр Пономаренко і партнери

Олександр Скоробогатько, Олександр Пономаренко і партнери
Компанія: «ТПС Нерухомість Київ»
Ключовий об'єкт: ТРЦ Ocean Plaza (Київ)
Загальна орендна площа: 72 000 кв. м
Александр Скоробогатько, Александр Пономаренко и партнеры
Олександр Скоробогатько

Великий торговельно-розважальний центр Ocean Plaza знаменитий не тільки своєю площею, а й скандалами, які постійно виникають навколо нього. Спочатку померла акула – «візитівка» торговельного центру, потім орендарі почали протестувати проти високих ставок. Останній скандал був пов'язаний із тим, що бізнесмен Геннадій Корбан хотів націоналізувати ТРЦ замість своїх загублених проектів у Криму і запропонував продати його на аукціоні. Корбан запевняє, що кінцевим власником Ocean Plaza є брати Ротенберги, які входять в оточення президента РФ Володимира Путіна. Проте в «ТПС Нерухомість Київ» кажуть, що Ротенберги хоч і були серед бенефіціарів, але вже такими не є.

6Віктор Поліщук

Віктор Поліщук
Компанія: «Три О»
Ключовий об'єкт: багатофункціональний комплекс Gulliver (Київ)
Загальна орендна площа: 93 300 кв. м
Віктор Поліщук
Фото Анна Наконечна для Forbes Україна

Середній рівень вакантності як у бізнес-центрі, так і ТРЦ компанії змінився. Якщо 2014 року він у середньому був на рівні 12%, то 2015-го зменшився до 5,5%. Зокрема, у торговельній частині комплексу змінився один із «якорів». Раніше на нульовому поверсі розташовувався магазин «Фуршет-Гурман», який орендував усе приміщення площею 7 000 кв. м. Частину займав магазин, а решту площі здавали в суборенду. Після того як орендар виїхав, його місце зайняли оновлене «Сiльпо» і магазин побутової техніки та електроніки «Ельдорадо», який входить до мережі Поліщука. Усього за 2015 рік у торговельній частині відкрилося понад 30 нових магазинів: Von Kluschke, Sassofono, Décor el Home та інші. У бізнес-центрі Gulliver 2014-го рівень вакантності становив 30–32%, 2015-го – 23–25%.

7Хіллар Теддер

Хіллар Теддер
Компанія: Arricano Real Estate plc
Ключові об'єкти: ТРЦ «РайON», «Проспект», «Солнечная Галерея» (Кривий Ріг), City Mall (Запоріжжя), «Южная Галерея» (Сімферополь)
Загальна орендна площа: понад 150 500 кв. м
Хіллар Теддер
Фото ARRICANO/DR

2015 року девелопер відстояв своє право побудувати в Одесі торговельно-розважальний комплекс Odessa Mall. Раніше цьому перешкоджала прокуратура області. Після отримання дозвільних документів від міста Arricano планує реалізувати проект за 30 місяців. Орієнтовна дата введення в експлуатацію ТРЦ Odessa Mall – III квартал 2018 року. До розв’язання іншого конфлікту девелопера – із компанією Stockman Interhold SA Андрія Адамовського за ТРЦ Sky Mall – ще далеко. Нагадаємо, сторони звинувачують одна одну в порушенні договору. 22 жовтня 2015 року Високий суд правосуддя в Лондоні став на бік Arricano Real Estate plc. Але реалізувати своє право компанія не може, оскільки у вересні 2014-го її частку в проекті «розмили». Суди тривають. Операційне управління Sky Mall здійснює компанія Адамовського.

8Вагіф Алієв

Вагіф Алієв
Компанія: «Мандарин Плаза»
Ключові об'єкти: БЦ Senator, БЦ «Парус» (50%), ТЦ «Мандарин Плаза», БЦ «Домінант» (Київ)
Загальна орендна площа: 83 500 кв. м
Вагіф Алієв
Фото Ігор Тишенко для Forbes Україна

2015 року Вагіф Алієв здійснив найгучнішу угоду на ринку нерухомості. Його компанія «Мандарин Плаза» повністю вийшла зі складу власників Arena Entertainment. Покупцем називають велику кіпрську компанію, але хто є кінцевим бенефіціаром, Алієв не розкриває, посилаючись на умови договору. На ринку ж активно обговорюють сценарій фіктивної угоди. Мовляв, так Алієв рятує активи. Але сам бізнесмен каже про те, що продав Arena Entertainment заради грошей, які планує спрямувати на реалізацію інших проектів торговельно-розважальних центрів: Lavina Mall, Blockbuster Mall і Ocean Mall.

9Ігор Ніконов і партнери (Вадим Столар, Степан Черновецький)

Ігор Ніконов і партнери (Вадим Столар, Степан Черновецький)
Компанія: «К.А.Н. Девелопмент»
Ключові об'єкти: БЦ 101 Tower, БЦ IQ (Київ)
Загальна орендна площа: 78 500 кв. м
Ігор Ніконов і партнери (Вадим Столар, Степан Черновецький)
Фото Sasha Maslov for Forbes Ukraine

У другій половині 2015 року Ігор Ніконов прийняв для себе непросте рішення – піти з посади першого заступника голови КМДА. Він пояснив, що планує зосередитися на реалізації великих інвестиційних проектів у Києві: на будівництві індустріального парку і метро на Троєщину. Для реалізації останнього проекту місту необхідно близько $1,3 млрд. Цю суму Київ хоче отримати на 25–30 років під гарантії уряду. Ніконов не наважився остаточно піти з команди мера і свого давнього друга Віталія Кличка і залишився його радником. «Ми з Кличком домовилися, що я буду радником, його представником у Кабінеті міністрів, Верховній раді, курируватиму питання реструктуризації заборгованостей міста, але головне моє завдання – робота над реалізацією великих інфраструктурних проектів», – каже він.

10Володимир Школьник

Володимир Школьник
Компанія Forum Management Group
Ключові об'єкти: Forum Business City, Forum Park Plaza, Forum Lagerhaus, Forum Victoria Park, Forum West Side (Київ)
Загальна орендна площа: 123 850 кв. м
Володимир Школьник
Фото Ігор Тишенко для Forbes Україна

Компанії належить найбільша в Україні мережа бізнес-центрів. Вона управляє дев'ятьма БЦ, зокрема чотирма бізнес-парками і двома офісно-складськими комплексами. Девелоперський бізнес Школьника почався 2002-го. Останній об'єкт – Forum West Side площею понад 10 000 кв. м – запущено 2015-го. Девелопер реконструює старі будівлі і здає їх в оренду. Незважаючи на те що для ринку офісних приміщень 2015 рік виявився не найлегшим, Школьнику поки що вдається утримувати рівень вакантності на межі рентабельності.

11Роман Лунін

Роман Лунін
Компанія: «ВК Девелопмент»
Ключові об'єкти: ТЦ «Екватор» (у декількох містах), «Альта Центр»
Загальна орендна площа: 152 000 кв. м
Роман Лунін
Ігор Тишенко для Forbes Україна

2015 рік Роман Лунін присвятив розвитку ритейлу: українським продовольчим мережам «Велика Кишеня», «Велмарт», «ВК SELECT», «ВК Експрес» і молдавській Green Hills Market. Бізнесмен також планував розвивати ВК «Експрес» за франчайзинговою моделлю. Але проект не був успішним. Сферу девелопменту останні два роки компанія не розвиває, більше уваги приділяє управлінню наявними об'єктами. Наприклад, в «Альта Центрі», який позиціонується як об'єкт, де брендові товари доступні за низькими цінами, у жовтні відкрилися відразу два аутлети: мультибрендовий магазин української мережі Misto Outlet і магазин Bottega Moda.

12Вадим Єрмолаєв

Вадим Єрмолаєв
Компанія: Alef Estate
Ключові об'єкти: ТРК «МІСТ-сіті» (50%), БФК Cascade Plaza, ТДК «Босфор», ТДК «Новий Центр» (Дніпропетровськ)
Загальна орендна площа: 110 000 кв. м
Вадим Єрмолаєв
Фото МІСТ

У серпні 2015 року компанія Alef Estate Вадима Єрмолаєва в одному з районів Дніпропетровська відкрила торговельний центр на вул. Пастера загальною площею близько 6 700 кв. м. Але якщо робити висновок з усього портфелю проектів компанії, то Єрмолаєв любить масштабніші проекти. Наприклад, загальна площа торговельно-розважального комплексу «МІСТ-сіті» становить 117 000 кв. м, а площа БФК Cascade Plaza – 50 000 кв. м. Через кризу в галузі та в цілому в українській економіці компанія поки що відклала плани з будівництва житлового будинку «Брама», який на момент підготовки проектної документації був найвищим в Україні. Така ж доля спіткала і проект аквапарку в Дніпропетровську.

13Анатолій Шкрібляк і партнери

Анатолій Шкрібляк і партнери
Компанія: Bud House Group
Ключові об'єкти: ТРЦ «Фабрика» (Херсон), ТРЦ «Любава» (Черкаси), ТРЦ «Форум Львів» (Львів), БЦ «Хортиця Палас» (Запоріжжя)
Загальна орендна площа: 116 600 кв. м
Анатолій Шкрібляк і партнери
Фото tabloid.pravda.com.ua

2015 року портфель компанії поповнився львівським торговельно-розважальним центром «Форум Львів» загальною площею 70 000 кв. м. Проект було реалізовано з ТОВ «Мульті Девелопмент Юкрейн» (Київ), що входить до Multi Corporation (Нідерланди), а також львівською компанією «Галерея Центр». Загальний обсяг інвестицій, вкладених у будівництво ТРЦ, становить $92 млн, з них $51 млн – це синдикований кредит від ЄБРР і UniCredit Bank. За словами комерційного директора Bud House Group Максима Гаврюшина, вільних приміщень у торговельному центрі немає. Проект можна розширити ще на 9 000 кв. м, але рішення про збільшення об'єкта ухвалюватимуть після одного-двох років його роботи. Реалізацію інших проектів – столичного готелю Sofitel, одеського ТРЦ Yessa та харківського ТРЦ «Нікольський» – компанія відклала на невизначений термін «унаслідок важкої соціально-економічної ситуації, що склалася в Україні».

14Рінат Ахметов

Рінат Ахметов
Компанія: «ЕСТА Холдинг»
Ключові об'єкти: БЦ «Леонардо», офісна будівля на вул. Кудрявській (Київ)
Загальна орендна площа: 34 000 кв. м
Рінат Ахметов
Фото УНІАН

У Ріната Ахметова багато активів у сфері нерухомості. Наприклад, він володіє одними з найдорожчих апартаментів у Лондоні – із краєвидом на Гайд-парк. Але оскільки актив поза Україною і не здається в оренду, його не враховано при підготовці рейтингу. Військовий конфлікт сильно вдарив по доходах рантьє. Донецькі об'єкти нерухомості, а їх у Ахметова було чотири, або пустують, або працюють на мінімальних обертах. А довгоочікувана подія для холдингу – відкриття київського ЦУМ – переноситься з березня на серпень 2016 року, до початку торговельного сезону.

15Віктор Юшковський і партнери

Віктор Юшковський і партнери
Компанія: Група «АДС»
Ключові об'єкти: «Ультрамарин», «Мануфактура», ТРЦ «Космополіт» (колишній «Більшовик»), Київ
Загальна орендна площа: 85 000 кв. м
Віктор Юшковський і партнери
Фото DR

Активи компанії сильно постраждали від кризових явищ у країні. Один з об'єктів групи потрапив під закон про декомунізацію, який набув чинності 21 червня 2015 року. Торговельно-розважальний центр «Більшовик» довелося перейменувати. Тепер ТРЦ називається «Космополіт», так само, як і розташований у будівлі ресторан. Концепція, вибудувана навколо старої назви ТРЦ, не змінилася. Зокрема, тому кількість відвідувачів у результаті ребрендингу залишилася на колишньому невисокому рівні. Інший проект групи – перспективне аутлет-містечко «Мануфактура», всупереч очікуванням інвесторів так і не стало популярним шопінг-центром для киян.

Якщо Ви помітили помилку, виділіть її та натисніть Ctrl+Enter для того, щоб повідомити про це редакцію
Журнал Forbes
Екскурс в історію
Інвестиції в дохідні будинки можуть стати хорошою альтернативою банківським депозитам та іншим видам вкладень
Продавець інтелекту
Для гендиректора Google Сундара Пічаї штучний інтелект ─ це не модна фраза з фільмів про далеке майбутнє. Це те, на чому інтернет-гігант вже найближчим часом має намір заробити мільярди
Бути за кадром: як власнику вибрати грамотного топ-менеджера
І в чому полягає основне завдання менеджменту
Усі матеріали розділу
Погляд
Найтемніший час перед світанком: як подолати кризу в компанії
Які завдання ляжуть на плечі команди, а які ─ безпосередньо на власника
21708 переглядів
Колектори і юрособи: з бізнесом не церемоняться
Чим відрізняється поведінка колекторських структур стосовно боржників-фізосіб і бізнесменів
23451 перегляд
Скромна чарівність біткоіна: українські реалії використання криптовалют
Хоча криптовалюти поки що офіційно заборонені в Україні, країна входить у топ-5 країн світу за кількістю користувачів різними біткоін-гаманцями
38514 переглядів
Новий-старий порядок атестації від Мін'юсту: що змінилося
Про особливості нового порядку атестування складу Державної кримінально-виконавчої служби України
8193 перегляду
ноябрь 2018
ПнВтСрЧтПтСбНдПнВтСрЧтПтСбНд
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
FORBES У СОЦІАЛЬНИХ МЕРЕЖАХ
Коментарів 0
Увійдіть, щоб опублікувати коментар