Ціна латифундії: де і за скільки можна зібрати земельний банк в Україні

Огляд ринку купівлі-продажу агрокомпаній по регіонах
Ціна латифундії: де і за скільки можна зібрати земельний банк в Україні

Три місяці тому Верховна Рада вчергове продовжила мораторій на продаж сільгоспземель. Нова відстрочка триватиме лише 12 місяців, до початку 2017 року, проте палкі дебати щодо доцільності введення в Україні ринку землі обіцяють відновитися набагато раніше. Разом із продовженням мораторію парламентарії зобов'язали уряд до 1 березня внести до Верховної Ради проект Закону про обіг сільськогосподарських земель. Без цього «кодексу правил гри на ринку землі» його неможливо буде запустити навіть після закінчення терміну дії мораторію.

Незалежно від того, чи «справедливою» буде вартість відкритих для продажу сільгоспугідь чи ні, їх обіг зробить набагато прозорішим ринок M&A агросектору, де ціна землі є основним бенчмарком при визначенні суми угоди. І навіть якщо народні депутати одноголосно підтримають запропонований їм 1 березня законопроект, пройде не один рік, поки оренда землі перестане бути основною формою земельних відносин в Україні.

Станом на сьогодні ціноутворення аграрних активів має куди менш формалізований характер. На які розцінки може сподіватися інвестор у ситуації до введення ринку землі, Forbes розповів партнер консалтингової компанії «Український аграрний центр» Антон Федун.

Інформацію про вартість агробізнесу в тому чи іншому регіоні світу ми часто можемо бачити в міжнародних інформаційних джерелах. Наприклад, на початку 2016 року компанія з Саудівської Аравії успішно завершила операцію з купівлі 724 га сільськогосподарської землі в штаті Каліфорнія, США, яку планується використовувати для вирощування сіна. Ціна угоди склала $31,8 млн, або $44 000 за 1 га землі.

Подібні новини часто трапляються в міжнародних ЗМІ, проте в Україні зовсім інша ситуація. Такі дані майже недоступні. Інформація про те, яка сьогодні точна вартість агрокомпаній у конкретному регіоні України, відома лише невеликому колу осіб.

Як правило, вона розраховується, виходячи з ціни гектара її землі в конкретному регіоні або його частини. Тому сума потенційної угоди фактично повністю залежить від кількості землі, що знаходиться в обробці у фірми. Наявність техніки, як правило, критично не впливає на кінцеву вартість. Що стосується нерухомого майна (елеваторів, насіннєвих заводів, складів і т.д.), то його вартість у більшості випадків розраховується окремо.

Крім того, не можна забувати, що в Україні поки що немає ринку землі сільськогосподарського призначення, і всі поля в агрокомпаній − в оренді. Інвестор, який тільки придивляється до аграрного сектору, повинен розуміти, що, купуючи в ньому фірму, він фактично отримує орендні права, але не право власності.

Через нестачу точних цифр про вартість аграрних активів інвестори можуть користуватися такими ціновими орієнтирами в розрізі регіонів.

Центр (Дніпропетровська, Вінницька, Кіровоградська, Полтавська, Черкаська області)

Площа ріллі − понад 2,6 млн га.

Унікальні землі та природно-кліматичні умови, а також чудове місце розташування з точки зору логістики збуту аграрної продукції фактично роблять ці області аграрним серцем країни. Практично всі основні сільськогосподарські культури України в цьому регіоні показують гарні показники врожайності. Таким чином, якщо потрібні максимальні врожаї і мінімальні витрати (на добрива, засоби захисту рослин тощо), центральні області підійдуть якнайкраще.

Ці близькі до ідеальних умови для ведення агробізнесу закономірно вплинули на ринок купівлі-продажу агрокомпаній, основні тенденції якого − постійний дефіцит компаній, виставлених на продаж, і зростання ціни їх продажу.

Якщо потрібні максимальні врожаї і мінімальні витрати (на добрива, засоби захисту рослин тощо), центральні області України підійдуть якнайкраще

Якщо говорити про конкретні приклади, то найвищий ціновий поріг − у Черкаській області, тут вартість агрокомпанії розраховується, виходячи з ціни $700-1000 за 1 га землі. В інших областях регіону ціна трохи нижче − $500-700 за 1 га. Також слід зазначити, що більша частина підприємств, які було продано в 2015 році або зараз виставлені на продаж, мають земельний банк у діапазоні 1000-5000 га.

Захід (Волинська, Закарпатська, Івано-Франківська, Львівська, Рівненська, Тернопільська, Хмельницька, Чернівецька області)

Площа ріллі − понад 2 млн га.

Регіон найбільш різноманітний з точки зору особливостей ведення сільськогосподарського бізнесу. Це обумовлено його природними умовами, станом ґрунтів і кліматичних різноманітністю.

Відразу слід зазначити, що регіон далеко не такий сприятливий для ведення агробізнесу, як Центр України, з точки зору якості грунту, логістики та інфраструктури. Однак тут є своя перевага − значні опади. При тому, що волога є постійним лімітуючим фактором агровиробництва, це дає Заходу перспективи для вирощування сої та кукурудзи.

У 2014-2015 роках інтерес до купівлі сільськогосподарських активів у цьому регіоні збільшувався. Причина зрозуміла − анексія Криму та війна на сході України. Серед покупців агрокомпаній на заході України фігурують ключові агрохолдинги країни, які частково йдуть із південного сходу країни і диверсифікують свої ризики. Вони агресивно поглинають активи збанкрутілого конкурента із зембанком понад 300 000 га («Мрія Агрохолдинг» − Forbes), скуповують дрібні та середні агрокомпанії з метою консолідації земель у західних областях.

Крім того, підвищений інтерес є в інвесторів, які раніше ніколи не займалися агробізнесом, але мають вільний капітал і хочуть його інвестувати в сільське господарство регіону. Особливим попитом у них користується Хмельницька область, ринок якої моментально відреагував підйомом цін. Якщо в 2013 році можна було купити діючу агрокомпанію за ціною $300-400 за 1 га, то в 2015-му ціна піднялася до $400-700 за 1 га.

Досвід купівлі-продажу агрокомпаній попередніх років показує, що разом із аграріями Хмельницької області найбільший інтерес становлять підприємства, розташовані в Тернопільській і частково Чернівецькій областях. Фінансові проблеми, з якими зіткнулися останнім часом основні гравці зазначених територій, лише підігріли інтерес та істотно підняли попит.

У західного регіону є своя перевага − значні опади. При тому, що волога є постійним лімітуючим фактором агровиробництва, це дає заходу перспективи для вирощування сої та кукурудзи

Що стосується Волинської та Рівненської областей, то для агробізнесу цікаві їх південні райони, в яких представлена чорноземна група ґрунтів. Північні райони входять у природно-кліматичну зону Полісся з усіма супутніми наслідками − заболоченістю, високим рівнем грунтових вод, значною кількістю опадів. У зв'язку з цим дуже великий відсоток земель на півночі Волинської та Рівненської областей системно взагалі не обробляється.

Подібні важкі умови позначилися на вартості агробізнесу − місцеві аграрії готові продати свої компанії за ціною $100-200 за 1 га. Однак вже зараз у цьому регіоні працюють кілька середніх агрофірм України, які активно проводять набір землі з мінімальними капіталовкладеннями.

На ведення агробізнесу в Івано-Франківській і Закарпатській областях досить сильно впливає гірський рельєф місцевості, що служить несприятливим фактором для сільськогосподарського виробництва. У цих областях практично не представлені великі агрокомпанії, а середній зембанк місцевих господарств, які сьогодні виставлені на продаж і можуть зацікавити потенційного інвестора, знаходиться в діапазоні 500-2000 га.

Проте близькість до кордону з такими країнами, як Угорщина, Словаччина і Румунія, не дозволяє цінам на місцеві агрокомпанії надто сильно опуститися. Купити працюючий актив тут можна і за ціною $300-600 за 1 га, а деякі господарства, розташовані на самому кордоні, які мають хорошу інфраструктуру, продаються по $800-900 за 1 га.

Північ (Житомирська, Київська, Сумська, Чернігівська області)

Площа ріллі − понад 1,8 млн га.

На ведення сільського господарства на частини території цих областей істотно впливають два фактори − наслідки аварії на Чорнобильській АЕС і знаходження в природно-кліматичній зоні Полісся, особливості якої викладені вище.

У деяких районах Житомирської області навіть необов'язково купувати агрофірму, оскільки під інвестора цілком реально акумулювати невикористовувані землі площею 10 000 га і більше

Виходячи з цього, вартість агрокомпаній, розташованих на північ від Житомира і Києва, становить не більше $200 за 1 га. У деяких районах Житомирської області навіть необов'язково купувати агрофірму, оскільки під інвестора цілком реально акумулювати невикористовувані землі площею 10 000 га і більше.

Що ж до районів, які не піддаються впливу перерахованих вище факторів, то вони мають усі необхідні природно-кліматичні умови для успішного розвитку агробізнесу. Тому угоди купівлі-продажу агрокомпаній із Житомирської, Сумської та Чернігівської областей у 2015 році закривалися за ціною $350-600 за 1 га, а за активи південних районів Київської області (Білоцерківський, Кагарлицький, Ставищанський, Таращанський, Тетіївський) просили $700-1100. Вища ціна останніх пояснюється близькістю до Києва, якістю чорнозему, зручною логістикою до портів, що в цілому входить у пріоритети багатьох агрокомпаній.

Схід (Донецька, Луганська і Харківська області)

Площа ріллі − понад 1,4 млн га.

Значна частина сільськогосподарських земель регіону тимчасово вибула з господарського обігу в зв'язку з військовими подіями. Говорити про якесь ціноутворення на агрокомпанії в подібних умовах важко. На територіях Донецької та Луганської областей, підконтрольних Україні, вистачає охочих продати працюючі агрокомпанії, але бажаючих купити подібні активи немає. Хоча ще в 2013 році компанії в цих областях продавалися по $400-600 за 1 га.

На територіях Донецької та Луганської областей, підконтрольних Україні, вистачає охочих продати працюючі агрокомпанії, але бажаючих купити подібні активи немає

Військові події вплинули і на ціни в сусідній Харківській області. У 2014-2015 роках вартість агрокомпаній тут стала поступово знижуватися до $400-600 за 1 га, кількість виставлених на продаж активів теж значно зросла. Слід зазначити цікавий факт, що багато хто з місцевих продавців не збирається залишати агробізнес. Вони хочуть лише перенести його і таким чином мінімізувати військові ризики.

Південь (АР Крим, Запорізька, Миколаївська, Одеська і Херсонська області)

Площа ріллі − понад 2,5 млн га.

Умовно цей регіон можна назвати найбільш ризикованим для інвестицій в аграрний сектор. Незважаючи на наявність гарних ґрунтів, у тому числі чорноземної групи, які дозволяють показувати хороші врожаї з основних сільськогосподарських культур, тут випадає недостатньо опадів.

Щоб успішно вести агробізнес на Півдні України, необхідне зрошування. Однак зрошувальні системи, які були побудовані ще в радянські часи, в більшості вже непридатні або малоефективні, а інвестиції в створення сучасних систем поливу просто величезні. При цьому ніхто не буде інвестувати в землю, права на яку можна втратити раніше, ніж окупляться вкладені кошти, оскільки вона використовується за договором оренди.

Незважаючи на наявність гарних ґрунтів, у тому числі чорноземної групи, які дозволяють показувати хороші врожаї з основних сільськогосподарських культур, на Півдні випадає недостатньо опадів

У цьому регіоні багато виставлених на продаж агрокомпаній, але ціна на них поступово знижується. У 2015-му вона становила $250-500 за 1 га землі.

Висновки і прогнози

  1. Ринок угод купівлі-продажу в агросекторі в 2015-му в кількісному вираженні практично не відрізнявся від 2013-2014 років. Так, обсяг угод у сегменті агрокомпаній із земельним банком від 500 до 10 000 га в період 2013-2015 років становив близько 200 угод щороку.
  2. У кожному регіоні є одиничні пропозиції агрокомпаній, вартість яких на $100-200 за 1 га дешевше за ціни, зазначені в огляді. Але, як показує практика, в більшості випадків це проблемні компанії (які мають кредиторську заборгованість, корпоративні конфлікти, кримінальні провадження тощо).
  3. На Сході та Півдні виставлено на продаж значну кількість агрокомпаній, що призводить до повільного, але впевненого зниження їх вартості. На ціни також тисне бажання великих агрохолдингів вийти з цих регіонів. Публічно воно не розголошується, але поступово реалізується.
  4. Інвестори все більше цікавляться західними областями, що можна було спостерігати ще в 2014-му. У нинішньому році ця тенденція збережеться.
  5. В останні роки аграрії Вінницької, Черкаської та Полтавської областей зіткнулися з дефіцитом опадів, чого раніше ніколи не спостерігалося на цих територіях. Оскільки на Заході подібних проблем не було зовсім, у середньостроковій перспективі це буде додатковим стимулом інтересу до його агросектору.

І головне: коли ті галузі, які раніше були основою економіки України (металургійна, хімічна, машинобудівна), перебувають у глибокому занепаді, агробізнес показує впевнені результати й адекватний рівень рентабельності. Тому варто придивитися до агробізнесу, поки ще є достатньо ніш для інвестування.

Якщо Ви помітили помилку, виділіть її та натисніть Ctrl+Enter для того, щоб повідомити про це редакцію
FORBES У СОЦІАЛЬНИХ МЕРЕЖАХ
Коментарів 0
Увійдіть, щоб опублікувати коментар
Останні погляди
Найтемніший час перед світанком: як подолати кризу в компанії
Які завдання ляжуть на плечі команди, а які ─ безпосередньо на власника
Колектори і юрособи: з бізнесом не церемоняться
Чим відрізняється поведінка колекторських структур стосовно боржників-фізосіб і бізнесменів
Скромна чарівність біткоіна: українські реалії використання криптовалют
Хоча криптовалюти поки що офіційно заборонені в Україні, країна входить у топ-5 країн світу за кількістю користувачів різними біткоін-гаманцями
Новий-старий порядок атестації від Мін'юсту: що змінилося
Про особливості нового порядку атестування складу Державної кримінально-виконавчої служби України
Експортні міфи, або Як підкорити Велику Китайську стіну
Ринок КНР дуже привабливий для експортерів усього світу, продукція яких сьогодні китайському споживачеві здається набагато цікавішою, ніж українська
Скільки коштує професійне вигорання персоналу
І як бізнес може застрахуватися від проблем зі співробітниками
Розрубати гордіїв вузол: єврооблігаційні LPN-структури і нові правила оподаткування
Про нові правила оподаткування відсотків, що виплачуються українськими емітентами так званих «облігацій участі в кредиті» на міжнародних ринках капіталу
Примус у приватному порядку: нововведення в сфері виконання судових рішень
Чи стане інститут приватних виконавців необхідною і достатньою умовою ефективної і об'єктивної роботи судової системи