Контрасти в квадраті: тренди глобального ринку нерухомості-2017

У чому українські реалії істотно відрізняються від загальносвітових і європейських
Контрасти в квадраті: тренди глобального ринку нерухомості-2017

2016 рік характеризувався переформатуванням фінансових ринків на глобальному рівні, активізацією боротьби з офшорами і заходів, спрямованих на підвищення чистоти капіталів. В українських реаліях до цих факторів додалася нестабільність банківської системи і валютної політики держави. В таких умовах правильний вибір об'єкта інвестування набуває все більшої актуальності. Однією з найбільш привабливих сфер для вкладення грошей була і залишається житлова нерухомість. Співзасновник, керуючий партнер міжнародного агентства закордонної нерухомості Hayat Estate В'ячеслав Фоменко спеціально для Forbes проаналізував основні тренди, які будуть характерні для ринку житла в 2017 році. В процесі збору даних стало очевидним, що між закордонним і вітчизняним ринками існує більше протиріч, ніж подібності.

Вартість квадратного метра

У більшості країн світу нерухомість росте в ціні. Цей факт підтверджують дані The Economist, який відстежує різні фактори цього ринку в 26 країнах світу. Безумовний лідер цінового зростання ─ Туреччина: в цілому по країні вартість житла за п'ять років зросла на 93%, а в Стамбулі ─ на 140%. Буквально за два роки в Туреччині можна заробити до 60% від суми початкових вкладень.

У 2017 році є всі підстави для збереження цього тренду, в тому числі й завдяки зростанню будівельного сектору Туреччини, який вже займає третє місце після Китаю і США. Країн, здатних безпрограшно конкурувати з Туреччиною за рівнем спекулятивного доходу на квадратний метр, на сьогодні немає. Блискуча Порта вже зайняла третє місце серед країн Європи з іноземних інвестицій в нерухомість.

Хорошу динаміку цін показує Іспанія, зокрема ─ Мадрид і Барселона. Невелике зростання ─ в Чехії та Ірландії.

Контрасти в квадраті: тренди глобального ринку нерухомості-2017

В Україні в 2016 році ціни на житлову нерухомість, на відміну від світових показників, падали. Середній негативний показник по країні формувався в першу чергу за рахунок об'єктів вторинного ринку, в той час як на первинному ринку ціни залишалися стабільними. Ця тенденція, найімовірніше, збережеться і в майбутньому році. Економічних передумов для стрімкого зростання вартості української нерухомості поки немає.

Відзначимо, що оцінювати потенціал ринку нерухомості будь-якої країни слід в контексті загальної оцінки економіки і, зокрема, будівельного сектору.

Контрасти в квадраті: тренди глобального ринку нерухомості-2017

Поява доступного житла

Нарівні зі зростанням вартості квадратного метра збільшується попит на невелике за метражем і доступне в ціні житло. При цьому така тенденція актуальна як для покупки, так і оренди нерухомості. В Україні, як і в багатьох європейських країнах, ринок пропонує smart-житло, доступне практично кожному.

Тренд обумовлений кількома факторами. По-перше, населення великих міст у найближчі 20 років, за прогнозами аналітиків, збільшиться на 30-60%. Це тягне за собою необхідність у нових квадратних метрах. Популярними будуть невеликі smart-квартири в центрі міст. Вони ідеально підійдуть студентам і молодим фахівцям, для яких локація завжди була й буде головним фактором при виборі орендної нерухомості.

Уподобання інвесторів також прагнуть до категорії smart. Адже невеликі об'єкти дають вищий дохід на квадратний метр порівняно з об'єктами побільше, що забезпечує власникам та інвесторам швидкий оборот капіталу.

Smart-квартири завжди будуть високоліквідним продуктом

Якщо в європейських столицях малометражні квартири ─ це одна з традиційно популярних категорій через як високу вартість квадратного метра, так і високу вартість комунальних послуг, то в Україні цей напрямок лише зароджується. Тому в нашій країні зазначена категорія житла в першу чергу представлена на первинному ринку. Багато забудовників пропонують ергономічні простори площею 20 кв. м.

Варто розуміти, що маленька однокімнатна «хрущовка» навряд чи підійде під визначення smart-квартири. Ми говоримо про невелике, але сучасне житло в нових житлових комплексах.

Групові покупки

Групові інвестиції широко практикуються за кордоном, і будуть все частіше застосовуватися в Україні. Мова в даному випадку йде про купівлю об'єкта з пайовим володінням. Це модель crowdfunding у нерухомості, розрахована на тих людей, які можуть собі дозволити 5-10 кв. м.

Групи покупців, виходячи з доступних кожному сум, зазвичай формують профільні компанії. Зібрана сума інвестицій учасників всередині кожної групи дозволяє придбати один або кілька об'єктів нерухомості. Таким чином кожен з учасників стає власником певної частки об'єкта.

Придбаний актив може бути зданий в оренду або проданий з метою нової інвестиції. А кожен з учасників угоди отримує свою частку орендного доходу або ж свою частину при продажу нерухомості. У звичайній практиці об'єкти, що знаходяться в груповому володінні, передаються керуючій компанії, яка займається переданням в оренду, контролем платежів, рекламою вакантних об'єктів.

Українцям, які не звикли до подібних інструментів, на спільну покупку зважитися досить складно. Проте, з огляду на той факт, що доходи населення не зростають настільки швидко, як хотілося б, економіка бореться з проблемами і викликами, а банківська система не готова пропонувати цікаві програми іпотечного кредитування, то до практики спільних покупок українці все-таки прийдуть.

Перспективні напрямки

Загалом обсяг інвестицій у нерухомість в 2017 році буде рости. Найвищим потенціалом з точки зору орендного доходу був і залишиться Таїланд. Близько 30 млн туристів на рік, ставка влади на туристичний потенціал країни, масштабні фестивалі та свята протягом усього року, а також зростання цін на квадратний метр житла на рівні 5-8% на рік і дохід від оренди нерухомості до 15% на рік ─ це найвигідніші на сьогодні умови, що дозволяють заробляти на оренді, яких немає в жодній іншій країні.

Також у 2016 році показала відчутний ривок ринку нерухомості Іспанія. Найбільший промисловий і торговий центр країни, а також один із найважливіших туристичних пунктів у європейських маршрутах ─ Барселона ─ завжди тренді. А в 2017 році місто покаже позитивну динаміку цін. Там часто проводяться глобальні заходи ─ Олімпійські Ігри, Всесвітній культурний форум, чемпіонат світу з водних видів спорту.

У 2016 році Барселона стала одним з 15 ринків нерухомості Європи з найкращими інвестиційними перспективами. Правда, поки що ціни на нерухомість у Барселоні, як і загалом по Іспанії, невисокі, що пояснюється наслідками пережитої Європою економічної кризи. За період з 2007 року житло Барселони впало в ціні на 40%.

У 2016-му вартість квадратного метра в Лондоні склала 12,7 тис. євро, в Парижі та Мюнхені ─ 7-8 тис. євро, в Барселоні ─ 3,5 тис. євро

Сьогодні ж місто демонструє прискорені темпи зростання порівняно із загальнонаціональним рівнем. У 2016 році ціна «квадрата» в Барселоні зросла на 13% від мінімальної позначки на тлі невеликого зростання в 1-2% на території держави. При цьому вартість житла в Барселоні порівняно з іншими мегаполісами світу залишається однією з найбільш бюджетних. Якщо в 2016-му вартість квадратного метра в Лондоні становила 12,7 тис. євро, а в Парижі і Мюнхені 7-8 тис. євро, то в Барселоні медіана вартості квадрата знаходиться на рівні 3,5 тис. євро.

Українці, на відміну від громадян інших держав, в більшості з застереженням ставляться до інвестицій в турецьку і таїландську нерухомість. У той же час спостерігаються перебільшені очікування від Грузії, яка ніколи не була інвестиційно привабливим регіоном з точки зору вкладень у квадратні метри.

Потенціал Грузії не надто високий. Країна приваблює в першу чергу умовами ведення бізнесу, і ряд компаній можуть використовувати її як податкову гавань, але попит на курортну нерухомість від цього не зростає.

При інвестуванні в курортну нерухомість варто оцінювати кількість сонячних днів на рік, температурні максимум і мінімум, особливо в зимовий час ─ тобто тривалість «сезону», температуру морської води, туристичний потік і приблизну кількість існуючих і споруджуваних квадратних метрів для оцінки заповнюваності. Відповідно, покупка апартаментів у Грузії з метою подальшого передання в оренду буде низькорентабельною.

Якщо Ви помітили помилку, виділіть її та натисніть Ctrl+Enter для того, щоб повідомити про це редакцію
FORBES У СОЦІАЛЬНИХ МЕРЕЖАХ
Коментарів 0
Увійдіть, щоб опублікувати коментар
Останні погляди
Найтемніший час перед світанком: як подолати кризу в компанії
Які завдання ляжуть на плечі команди, а які ─ безпосередньо на власника
Колектори і юрособи: з бізнесом не церемоняться
Чим відрізняється поведінка колекторських структур стосовно боржників-фізосіб і бізнесменів
Скромна чарівність біткоіна: українські реалії використання криптовалют
Хоча криптовалюти поки що офіційно заборонені в Україні, країна входить у топ-5 країн світу за кількістю користувачів різними біткоін-гаманцями
Новий-старий порядок атестації від Мін'юсту: що змінилося
Про особливості нового порядку атестування складу Державної кримінально-виконавчої служби України
Експортні міфи, або Як підкорити Велику Китайську стіну
Ринок КНР дуже привабливий для експортерів усього світу, продукція яких сьогодні китайському споживачеві здається набагато цікавішою, ніж українська
Скільки коштує професійне вигорання персоналу
І як бізнес може застрахуватися від проблем зі співробітниками
Розрубати гордіїв вузол: єврооблігаційні LPN-структури і нові правила оподаткування
Про нові правила оподаткування відсотків, що виплачуються українськими емітентами так званих «облігацій участі в кредиті» на міжнародних ринках капіталу
Примус у приватному порядку: нововведення в сфері виконання судових рішень
Чи стане інститут приватних виконавців необхідною і достатньою умовою ефективної і об'єктивної роботи судової системи