Столичні квадрати: в тренді - елітна нерухомість

Минулий 2016 рік показав, що ринок нерухомості, незважаючи на скромні темпи і відсутність явних покращень в економіці країни і стабілізації в політичному устрої, оживає. Керуючий партнер Kiev Standard real estate boutique Олег Перегінець спеціально для Forbes проаналізував позитивні зміни на ринку елітних новобудов Києва за підсумками 2016 року і розповів про прогнози на 2017-й.

Найбільше вплинули на збільшення темпів продажів три фактори:

•  відкладений попит;
•  люди за три роки звикли жити в нестабільній ситуації і почали планувати своє майбутнє в Україні;
•  вирівнювання цін на ринку.

Клієнти, які раніше не могли знайти бажаний товар у рамках свого бюджету, завдяки коригуванню вартості квадратного метра в 2015 році змогли здійснити покупку. Водночас ринок «просідав» досить довго, і протягом 2014-2015 років покупці очікували його дна.

Однак будівництво нової елітної нерухомості тривало, і попит, який падав у цей час, змусив забудовників підходити до девелопменту грунтовніше. На ринку з'явилося безліч проектів на голову вищих за ті, що були побудовані раніше. Багато забудовників почали розвивати проекти в період початку військових дій, що теж дозволило знизити собівартість будівництва і завдяки цьому розробити конкурентний продукт. Коли ціни зафіксувалися на певному рівні й почали потроху зростати, це стало сигналом для старту покупок.

Переважна більшість угод на ринку відбувається з метою особистого використання в подальшому, тобто квартиру купують для себе, для дітей, для батьків. Проте наголошується і зростання інтересу інвесторів до ринку новобудов. Як правило, це придбання площ для подальшого здавання в оренду. Найменша кількість угод ─ для перепродажу в майбутньому.

Станом на 1 січня 2017 року загальний обсяг пропозиції квартир в елітних новобудовах первинного ринку склав 3607 квартир, або 341 173 кв. м у 34 житлових комплексах. Із них 309 квартир, або 47 573 кв. м в класі premium, і 3298 квартир та 293 600 кв. м, відповідно, в business. За 2016 рік на ринок вийшло 2058 квартир загальним обсягом 166 000 кв. м. Понад 60% всієї пропозиції елітного сегмента зосереджено в Печерському районі Києва ─ понад 200 тис. кв. м, майже 99 тис. кв. м ─ у Шевченківському районі.

Головні тенденції минулого року

• збільшення нової пропозиції;
• зростання темпів продажів квартир;
• корекція вартісних показників;
• стабільний попит на локацію Печерська й Історичного центру;
• купівля квартир на об'єднання.

Протягом 2016-го тривало коригування цін у бік зниження, однак у сегменті premium за підсумками року ми бачимо незначне зростання середнього показника вартості квадратного метра на 2%, незначний мінус (-4%) на ціни в класі business.

Основні причини зміни середнього показника цін:

• коригування цін від забудовника;
• коливання курсу долара позначається на гривневих цінах;
• старт продажів нових об'єктів;
• вихід із продажів квартир з мінімальними і максимальними показниками цін у будинку;
• готовність об'єкта.

При цьому протягом року відзначалися коригування цін від забудовників як у бік зниження (для об'єктів з завищеними показниками), так і в бік підвищення (для готових об'єктів з обмеженою кількістю вакантних квартир).

У 2016 році було продано 1667 квартир, або 152 314 кв. м від забудовників елітних новобудов. З них – 157 (18 277 кв. м) у класі premium і 1510 (134 037 кв. М) в business. Середній темп продажів квартир на місяць по кожному сегменту склав 13 квартир класу premium і 125 квартир класу business.

Варто зазначити, що залежно від кожного об'єкта темпи продажів у будинку істотно відрізняються ─ від однієї квартири в 2-3 місяці до 15-20 квартир на місяць.

Запити потенційних покупців у сегменті premium концентрувалися на квартири площею від 150 кв. м з 2-3 окремими спальнями, видовою вітальнею, просторими вбиральнями, кількома санвузлами.

У business-класі ─ запити здебільшого на квартири площею до 60 кв. м з однією виділеною спальнею і квартири площею 100-130 кв. м з двома спальнями. Першочергову роль відіграє локація квартири.

При виборі квартири покупець орієнтується на ряд основоположних характеристик об'єкта

1. Місцезнаходження: Історичний центр, Печерськ, Звіринець, Урядовий квартал.
2. Відповідність зазначеному бюджету. У business-класі ─ від $100 000 до $400 000, в premium ─ від $200 000 до $1 млн.
3. Планувальні рішення: спальні кімнати з автономними ванними кімнатами, просторі видові вітальні, можливість об'єднання вітальні з кухнею-їдальнею, 2-3 сторони світу і т.д.
4. Видові характеристики. Найбільшим попитом користуються квартири з «парковим» видом або урбаністичні краєвиди з високих поверхів.
5. Репутація забудовника.
6. Якість будівництва.
7. Інфраструктура будинку.
8. Професійна обслуговуюча компанія.

Чого очікувати від 2017 року?

Нестабільність банківської системи в країні визначає єдиний актуальний варіант збереження особистих грошових ресурсів у населення через придбання нерухомості у власність як з метою покращення своїх житлових умов, так і для інвестування. Саме цей фактор буде основним у підтримці попиту на ринку новобудов.

За 2016 рік було прийнято ряд змін у розроблюваний генеральний план розвитку Києва. Визначальним нововведенням для ринку нерухомості стало рішення про Редевелопмент промислових зон столиці під розвиток нових житлових кварталів. Деякі проекти вже вступили в активну фазу продажів.

Надалі слід очікувати збільшення саме такого формату пропозиції ─ комплексна забудова великих територій у всіх сегментах.

Позитивні тенденції, що сформувалися в 2016 році, матимуть своє продовження і в прийдешньому році. Однак не виключені суттєві зміни в розподілі попиту й динаміки цін за рахунок виходу нової пропозиції в обох класах елітного сегмента.

Проекти, які зараз знаходяться на початкових стадіях і відкриття продажів яких очікується в 2017 році, вже відрізняються в кращий бік від наявної пропозиції квартир, планувальних рішень, вибору архітектури і набору інфраструктури.

Девелопери ретельніше опрацьовують деталі комплексів: від функціоналу квартири з опрацюванням зонування до інженерних і технічних рішень. Такий підхід визначено бажанням обгрунтовано збільшити вартість об'єкта для споживача. Ринок очікує появи дійсно об'єктів-реформаторів, які зададуть новий ритм і тон усьому сектору дорогої нерухомості.

За попередніми оцінками, мінімальний обсяг нової пропозиції елітних новобудов у 2017 році складе понад 200 000 кв. м, або понад 2000 квартир. Також очікується вихід нових міжнародних девелоперів, які розглядали ринок Києва давно і готові стартувати. Це збільшить конкурентну боротьбу і в підсумку позитивно позначиться на продукті.

Загалом можна сподіватися, що 2017-й збереже позитивний вектор розвитку ринку і збільшить динаміку темпів продажів. Старт продажів нових цікавих проектів посилить конкуренцію в елітному сегменті і зможе задовольнити попит клієнтів, які ще не визначилися в своєму виборі.